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物业管理收购并购那些事 2014-12-10 “企业之间的兼并与收购，是商业世界中最令人惊叹的艺术。”在描写二十世纪最著名的一次企业收购的电影——《门口的野蛮人》中，男主人公在收购前曾发出这样的感慨。错综复杂的利益纠缠，唇枪舌剑的谈判交锋，各怀心事的利益双方，这是我们对于收购最表面的认识，而在如今的商业世界，企业之间的收购兼并早已下了神秘的面纱，进入了常规的商业操作当中。吉利收购沃尔沃、GOOGLE收购摩托罗拉、Pulte Homes兼并Centex（合并后的企业成为美国最大的房地产企业），每一个收购消息的放出，都意味着商业世界新的格局的诞生。　　伴随物业管理行业的不断发展，从业者对于收购这样的现代化资本运作也从茫然无知走向了谂熟应用。毕竟对于一些物业服务企业来说，在单位收入很难有质的提升，经营成本持续增长的前提下，借用收购为杠杆，提升企业发展与品牌价值成为了越来越值得关注的选择。　　好资源才有好收购　　抛开带有毁灭意味的“恶意收购”，大部分商业收购都是与某一方拥有的优质资源有很大的关系。当Google与摩托罗拉完成那笔涉及125亿美元的天价收购的时候，Google创始人，CEO佩奇向外界表示这笔交易将“大幅增强整个Android生态系统，造福于消费者、合作伙伴和开发者”。当然，他还有些话没有说明，那就是这笔交易还将使谷歌获得摩托罗拉移动的逾1.7万条专利和7500条申请中的专利。谷歌相信，这些专利将使其拥有充足的“弹药”，足以击退苹果、微软(Microsoft)、甲骨文(Oracle)以及其它公司对谷歌Android手机操作系统发起的专利侵权诉讼攻势。而这些优质且与Google软件业务互补的资源，才是开启本次收购的核心要素。　　物业服务企业之间的收购，也大多带着明显的资源整合的诉求。上海科瑞借企业之间的联合迅速完成资质上的升级就是一个很好的案例。2004年刚刚成立两年的科瑞物业已经管理着近200多万平方米的商品住宅项目，但企业的发展却遇到了资质太低的瓶颈。按当时物业管理行业资质管理的办法，新企业成立只能取得临时物业资质，两年后方可申请三级资质，而只有二级、一级资质才可以在外省市承接项目。2004年的科瑞还只是三级资质，大型的、优质的、外埠的物业项目难以承接，以至当承接集团在江西南昌开发的项目时，只能在当地注册独立法人的新公司，以当地企业的身份去管理。　　在这样的背景下，科瑞物业敏锐地发现同在上海的上海仪房物业有限公司作为一家二级物业管理资质企业，由于单位系统内没有多少新开发的房地产项目，所以企业若要独自发展，成为一级管理资质企业并做大做强是有一定难度的。故该公司董事会、管理层一致认为，要顺应行业发展趋势，准备将其纯物业的部分和二级管理资质一起找寻一家合作伙伴联合，取得一级资质共同发展开拓市场，联合做大企业。面对这样一个机会，科瑞物业没有犹豫，通过股权置换的方式完成了两家企业之间的联合，而获得了二级资质的科瑞物业也在同年完成了向一级资质的跨越，之后跨过资质门槛的科瑞迎来了一轮新的发展良机。　　收购拓宽市场　　2007年新闻集团收购《华尔街日报》，这一被称为“严肃新闻之死”的事件也是新闻集团抢占美国新闻市场标志性战役。再加上同样被默多克收入囊中的福克斯电视网，新闻集团这个诞生于澳大利亚的小报成为了全世界最成功的媒体帝国，而它不断通过收购扩充市场占有率以及经营门类的方式，也成了被各大商学院奉为经典的收购案例。　　在物业管理行业中，随着物业服务企业向全国领域的扩张，许多为了拓展市场而进行的收购案也开始不断出现。2007年8月深圳市开元国际收购杭州坤和社区服务有限公司51%股权，完成了行业内首例两个国家一级资质企业之间的收购。这次成功的收购使得开元国际接收了大量来自坤和集团的优质项目，开元国际在浙江市场的份额得到了大幅提升。公司总经理黄玮表示收购行为使开元国际拥有一大批熟悉当地市场、属地文化的人才，以及运转成熟的全套机构。坤和物业的250万m2项目及其一级资质等背景，也使开元国际迅速扩大了长三角区域的市场规模与品牌优势，与此前进驻的上海、南京等市场形成呼应，开元国际长三角地区的发展局面基本成型。　　在物业服务企业向外拓展的过程当中，都将会面临一个本地化的问题。怎样迅速在当地拥有一片成熟的市场，是每一家外向型企业都要面对的问题。这个问题可以用人员本地化等方式解决，但在当地收购一家比较有发展潜力的公司同样是有效的应对措施。像深圳的银典物业在全国扩张的过程中就是选择这样的发展模式，也迅速完了全国市场的布局。　　收购并不是结束　　企业并购之后，两家不同背景、发展历程的企业走到一起，摩擦与碰撞是不可避免的。在这种时候，我们更要明白企业并购的目的是什么以及我们企业发展最根本的基础是什么？作为一家物业