中国房地产未来走势分析.docxVIP

中国房地产行业未来走势分析结论概要:1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。一、住宅市场（一）销售情况1、经历了2011年和2012年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大4、支撑销售的最主要原因是刚需：适婚年龄的35岁以下购房者占比由2007年的36.7%上升到2013年的63.4%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。（二）库存情况1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持2-3 年的库存维持运营，去化压力属于正常情况2、库存地区分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压