佳盛园营销策划方案(新).docVIP

龙岗佳盛园营销策划提案 目 录 第一部分：市场分析 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：项目规划思路与建议 第五部分：营销推广 第一部分：市场分析 §1、龙岗房地产市场特征 §2、龙岗房地产市场状况 §3、区域专业市场潜在群体状况 §1、龙岗房地产市场特征 一、住房需求强劲，开发规模日趋扩大 2004年龙岗房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。 目前，有多个位于中心区及中心区西的住宅项目正积极打造，同期面市，掀起了声势浩大的造城运动，片区居住环境也将进一步得到改善，区域成熟度、交通配套、商业气息、消费档次也将大幅再提高。 二、价格稳步上升 高收入阶层仍倾向于居住在城市核心地带，追求舒适、豪华高档的精品户型。部分开发商为他们开发面积在90—150㎡左右高层带电梯住宅，价格定位为4000元/㎡左右，位于中心区域与景观优美之地。 三、区域化、板块化日益凸现 房地产开发企业的投资目前呈现以市场为导向的特点，越是热点的地区，开发企业越具有热情，越来越多的开发企业趋之若骛的在某个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争，甚至形成过度扎堆局面，而那些市场不景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。例如龙岗中心城区及周边区域已成为开发企业逐鹿的地方。 四、物业付款方式多样化 在现代金融政策和工具的大力支撑下，龙岗的购房者在楼盘的付款方式上，多数人采取了按揭付款方式，超前的消费意识正在逐步成为购房的主要手段，发展商也以次作为其促销手段，如住房按揭、装修按揭、车库使用权等。 六、开发商重视营销操作 现阶段，龙岗开发商在楼盘营销手法上，主要以发传单、楼盘包装和各项媒体宣传等组成，但楼盘包装力度不够，销售人员的素质和专业也有待加强。但我们也看到了一些开发商已经开始重视营销，既能对楼盘进行很好的包装，又能利用软硬广告进行宣传炒作等，形成较成熟的立体宣传网络。 §2、龙岗房地产市场状况 一、龙岗—欣欣向荣的新区商住板块 龙岗中心城范围大致界定黄阁中路东、深惠路北、龙平西路南、龙城中路西范围。而中心区界定在吉祥中路以东，龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地，总用地面积281.68公顷，乃深圳东部地区行政、文化、商业、金融中心，为深圳8大卫星城市中首批启动的一座现代化花园式卫星城。城中有区政府大楼、龙城广场、龙雕塑等大型建筑，还有碧湖花园、城市花园、紫薇花园、新亚洲花园等楼盘，各类市政配套完善，行政中心、金融证券、商业百货、文化教育、医疗卫生、餐饮娱乐等配套分布中心城区，整个中心城环境优美，绿草茵茵，自然景观和人文景观相得益彰，并享有“第二华侨成”之美称，居家氛围之浓厚居深圳中心城之最。 目前龙岗中心城开发热潮急剧升温，众多的商住项目破土而出，成为目前龙岗最为瞩目的房地产开发热潮区域之一。佳盛园、欧意轩、天健郡城、花半里、龙翔花园等项目相互竞争，互相添彩。 二、龙岗房地产开发面临的问题和困难 1、房地产业的快速发展对龙岗生态环境的影响 随着城市建设的加快以及房地产业的快速增长，未来三五年内龙岗的居住人口成倍的导入，势必带来废气、废水、废物排放的增加以及噪音污染的加重，这是龙岗在城市化时需要认真面对的问题，如果环保设施的建设没能相应的跟上，或者环保措施不到位，就很可能出现环境质量下降的问题。 2、配套生活服务设施需要与住宅建设协调发展 龙岗商住市场是一个新兴的、独立的市场，它必须拥有自己的配套生活服务设施。只有减少区内居住人口的通勤距离和交通压力，让区内居民享受到与中心城区同等或更高质量的生活服务，龙岗的住宅项目才能不断被区域内的购买力所消费。它的发展已经具备了诸多的有利条件，如优美的自然环境、充裕的土地资源等，但是区域内的配套生活服务设施仍然不够完善，已建成的设施也还未能充分发挥服务功能，这是制约区内住宅市场发展的一个潜在因素。因此，协调生活配套设施与住宅建设之间的关系是保持龙岗住宅市场持续发展的关键。 三、项目区域楼盘分析 在区域楼盘中依据房型、面积、位置、价格、规划等因素，选择了一些同本项目有直接竞争力的项目进行分析，了解竞争楼盘的情况。 区域重点竞争楼盘分别为： 1、天健郡城 案名 天健郡城 工地位置 龙岗龙福路与龙平西路之间天健龙岗房地产开发有限公司龙岗龙福路与龙平西路之间深圳市德思勤置业有限公司57000平方米158000平方米小高层，高层楼盘名 位置 开发商 周边环境 建筑类型 房屋规格 普式、复式