分析师报告_2010年1月房地产市场数据点评_胡艳_20100204.docVIP

行业拐点隐现，宏观调控因素不可忽略 ——2010年1月国内主要城市住宅市场数据点评 地产金融事业部 规划与发展研究中心 胡艳 2010年2月4日 （个人观点，仅供参考） 一、事件 根据国内30个城市房管局提供的交易数据，2010年1月，绝大多数城市的商品住宅成交面积出现环比大幅缩减，唯有海口和三亚逆市增长32%。 二、简评 （一）房地产市场拐点隐现 1、多数城市成交面积环比大幅缩减 图1：2010年1月30个城市商品住宅成交面积环比变化 注：其中杭州、宁波、武汉、合肥、重庆、成都、昆明、哈尔滨、海口、徐州、扬州、蚌埠、南昌为商品房数据（代替说明住宅市场情况），其他城市皆为商品住宅数据。 数据来源：各地房管局、中国民生银行地产金融事业部 2010年1月，在我们有监测数据的30个大中城市中，只有武汉、海口、三亚3个城市的单月住宅成交面积是环比上升的。其中，武汉成交面积的增长，一方面是因为当月政策性住房大量入市，占到成交面积的20%；另一方面是因为年初武汉停用纸质商品房买卖合同，全面启动《武汉市商品房买卖合同》网上签约及上下载合同签约，过去购房者要先签纸质合同，再签网上合同，最后再到房产部门备案，现在是即签即备案，这会在一定程度上增加当期的网签数量。扣除上述影响之后，武汉的成交面积应该也是环比下降的。而海口和三亚住宅市场近期热度猛然提升，直接源于1月4日国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，于是四面八方的投资者蜂拥而至，使海南房地产市场急剧升温。由于上世纪90年代海南曾有过房地产过热、且泡沫破灭的严重教训，所以海南省政府在1月15日宣布暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目，但结果却导致许多开发商哄抬房价、囤房待涨的局面，投机氛围过浓势必会增大海南市场未来的风险。 30个城市中，27个城市1月住宅成交面积皆环比缩减。其中，我们的分部城市成都、苏州、南京和杭州降幅居前，皆在70%以上，这几个城市09年成交面积的增幅也同样居前；宁波和福州降幅在50%以上；上海、北京、天津降幅居中，但也在40%上下。长三角地区分部城市中温州降幅相对较小，再一次印证了温州市场供不应求的特征较明显。而广州和深圳降幅相对较小，我们认为主要是因为这两个城市先于其他城市于09年下半年就已出现成交面积的逐步回落和调整，总体积累的调整幅度并不小。另外，长沙、合肥、青岛等二线城市依旧表现出相对较好的抗跌性。 2、宏观调控对需求的影响不可忽略，拐点或已出现 我们认为2010年1月各大中城市的成交面积普遍下滑并不是一个偶然的现象，这与国家在2009年12月份密集出台了包括“国11条”在内的一系列以遏止房价过快上涨为目的的宏观调控政策有重要关系。国内房地产市场极有可能正处于拐点之上。 我们认为宏观调控政策对需求的影响主要体现在两方面： 其一、进一步增加消费者（主要是投资者）的购房成本、降低资金杠杆率。目前各地的房价已处于历史高位，而近期的宏观调控政策从多方面增加了消费者（主要是投资者）的购房成本、降低了资金杠杆率。比如，二套房贷政策日趋严格，首付比率提高、利率优惠减少；二手房税收优惠减少；以及加息预期等。 其二、改变了消费者对房价的预期。现代经济一定意义上是“预期”经济，特别是对投资者而言。此前由于市场的过度过快上涨、各方对市场的未来走势已经渐渐出现分歧，少数人对房价能否持续快速上涨已有质疑，而当前的宏观政策把更多的人拉到这个队伍中来。鉴于当前的市场形势和宏观调控的力度，我们认为，中短期市场的观望情绪会很浓重，消费者无论出于自住需求还是投资需求，都很容易延迟购房决策，这对需求将有显著影响。 （二）库存去化周期普遍延长 2010年1月，虽然一些城市可能因为当月新增供应较少、商品住宅库存绝对量还有所下降，但是从我们重点监测的五个代表城市北京、上海、深圳、杭州和重庆看，五个城市的库存消化速度都相继开始减慢，去化周期呈现逐渐延长的趋势。 图2：代表城市商品住宅库存去化周期走势 注：1.库存去化周期=时点可售面积/前6个月月均销售面积；2.重庆无住宅数据，用商品房数据替代计算。 数据来源：各地房管局、中国民生银行地产金融事业部 （三）房价维持高位 从30个城市的监测数据来看，虽然各大中城市的销售面积环比大幅下降，但多数城市的销售均价依然维持在高位、甚至仍有上涨。其中天津涨幅最大，环比上涨12.01%；上海紧随其后，涨幅达到8.71%；北京、深圳涨幅不超过5%。 分部城市中均价有所下降的有重庆、杭州、武汉、苏州。苏州降幅仅1.20%，基本可以忽略；而武汉明显是受到保障性住房大量入市的影响从而拉低了销售均价；另有杭州13.14%和重庆7.25%的降幅，也很可能仅仅是受到成交住宅结构变化的影响（高档住宅成交比例减少），很难说明是房价已有下降趋势，从我们的现