同致行2011上半年市场研究报告-简版.docVIP

2011年上半年中国房地产市场研究报告 2011 年上半年中国房地产市场总结 （1 ） 政策环境：商品房、保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化 2011 年上半年，中央政府进一步加强房地产市场调控政策。“国八条”出台、房产税试点改革，随后近40 个城市出台新一轮“限购令”，600 多个城市公布房价控制目标。伴随着存款准备金率、利率的继续上调，宏观经济流动性趋紧，房地产调控政策效果逐步显现。另外，各地签订“军令状”、考核问责机制的建立等措施确保1000 万套保障房建设任务落实；继续坚持和完善土地招拍挂制度，积极探索创新城市住房用地出让政策，促进地价房价合理回归。 表：近两次住房转让营业税调整比较 分 类 年 限 2009 年12 月22 日 2011 年 1 月27 日 普通住宅 购买不足5 年 差 额 全 额 购买超过5 年（含 5 年） 免 征 免 征 非普通住宅 购买不足5 年 全 额 全 额 购买超过5 年（含 5 年） 差 额 差 额 数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理 （2 ） 土地市场：上半年住宅用地总成交量低于去年，北京等重点城市土地出让金降幅较大。2011 年上半年，全国土地市场明显降温，130 个城市住宅用地的总推出量、成交量、成交均价、平均溢价率均低于去年同期。成交方面：住宅用地的推出面积和成交面积分别比去年同期下降 15.2%和6.4%。价格方面：130 个城市住宅用地成交楼面均价 1451 元/平方米，同比下跌 13%；出让金方面，受土地成交量价下降影响，十大城市总出让金同比下降18%，北京等地降幅超过40%。 图：2009 年—2011 年上半年全国 130 个城市住宅用地和商办用地成交面积； 总体来看，2011 年上半年全国 130 个城市共推出土地 11706 宗，推出土地面积54260万平方米，同比增加 12.2%，其中住宅类用地3495 宗，推出面积 19463 万平方米，同比下降 15.2%。从成交情况来看，上半年全国共成交土地9507 宗，其中住宅类用地成交2851宗，成交面积 16197 万平方米，同比下降6.4%。6 月全国 130 个城市共推出 1273 宗住宅和商办地块，成交885 宗，其中住宅用地推出751 宗，成交506 宗，供应和成交情况均明显好于前5 个月。从推出面积来看，6 月住宅用地同比增速连续三个月下行之后开始回升，同比增长 7%，环比增长38%。从成交面积来看， 6 月同比增长9.8%，环比增长16.7%。商办用地表现更为强劲，当月同比增幅超过80%。 (3) 上半年住宅用地成交溢价率继续走低，开发商投资策略趋于谨慎 表：全国 130 个城市平均溢价率变化 时 间 住宅用地平均溢价率 商办用地平均溢价率 2009 年 51.4% 22.6% 2010 年 32.3% 20.4% 2010 年 1-6 月 37.2% 22.9% 2011 年 1-6 月 18.5% 21.0% 图：2009 年-2011 年上半年全国 130 个城市住宅用地和商办用地价格情况 随着“国八条”的颁布，楼市调控政策近一步紧缩，上半年全国住宅市场的溢价率持续下行，由 1 月的37.4%降为6 月的9.6%，上半年平均溢价率为18.5