商业地产人流与交通东西的关系.docVIP

一分钟摘要： 商业动线就是创造价值的黄金线 ◆商业人流动线与外部交通环境之间的关系 ◆商业人流动线与外部交通环境良好结合的原则 二、交通动线是商业动线设计的基本原则 在“融合”基础上实现“替代”，是结合外部交通环境设计商业动线的一条基本原则。◆什么是“融合” ◆什么是“替代” 在商业人流动线规划实践工作中，应明确在融合的基础上重点实现替代功能，从而通过实现替代功能来充分地利用外部交通环境和有效的提升人流。 三、两种“人流+交通”结合方法总体来说，一个商业物业的外部交通条件可以分为道路条件、人行设施、公交体系及轨道(地铁)交通等多种情况；因此，针对不同的外部交通条件，商业人流动线与其的结合方式会有所不同。 ◆人流动线与人行设施的结合方式 ◆人流动线与公交站点的结合方式 四、商业动线与轨道交通联系的五大要点在国际城市发展中，轨道交通周边也已成为商业发展潜力最大，实用程度最高，抗风险能力最强的城市高效商业形式。对于购物中心来讲，轨道交通是项目提升价值的关键因素之一。 案例解析——龙德广场 位于立水桥的龙德广场紧邻城市地铁5号线和城铁13号线交汇之处，对于龙德广场规划设计来讲，如何充分利用轨道交通有利条件和有效吸引商业人流是龙德广场设计重点考虑的方面。 阅读提示： 在对商业项目进行动线规划中，除了合理安排商场内部业态和动线之间的关系之外，利用好外部地形差异和交通条件，达到与内部商业动线规划的完美结合也十分重要。业内认为，对地形差异、交通环境的合理利用是考验规划设计单位水平的一个较高难题。外部环境利用得好，可以创造出非常有趣的、与众不同的商业空间。 细节创造商业价值 ——商业项目交通动线价值解析 如何将商场之外众多的潜在消费者顺利引人项目，是商业地产运营成功的一大关键；这就需 要从细节着眼，将商场内部人流动线规划与外部交通环境有机结合。 一、商业动线就是创造价值的黄金线 如何把外部的交通条件跟商业动线规划结合起来，以创造不同楼层和不同人流的价值非常重要。完美的商业动线设计，几乎就成为创造商业价值的黄金线。1、商业人流动线与外部交通环境之间的关系 商业人流动线一般是指商业项目内部消费人群流动方向及路线；而项目外部交通环境是指项目外部的各种交通条件及环境因素的集合，主要包括两个部分： 第一、交通设施条件，如道路条件、人行设施、公交体系，轨道交通条件等方面。第二、交通动向因素，如：人流，车流的数量及运动方向等方面；因此，他们二者之间的关系是彼此独立又相互联系的，外部交通环境是内部商业人流动线的基础和先决条件。 2、商业人流动线与外部交通环境良好结合的原则 原则一：在融合的基础上实现替代功能的原则。 原则二：把握不同外部交通条件下的商业人流动线结合方法。 相关链接： “不过在所实际接触的一些案例中，我们发现在商业内部人流动线规划的过程中，外部交通环境的影响却往往是被忽略的一个重要因素。“华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文在接受采访时指出。”而由此所带来的人流引入不畅及外冷内热等情况却会严重地影响商业地产项目的实际运营情况，乃至成为项目成功或失败的重要因素之一。”二、交通动线是商业动线设计的基本原则 在“融合”基础上实现“替代”，是结合外部交通环境设计商业动线的一条基本原则。1、什么是“融合” “融合”是指项目与周边交通设施的直接连接，一般通过出口、入口或通道方式，将项目内部人流动线与外部交通环境融合成一个系统。 策略分析： 如项目与周边道路通过设置出入口实现连接、项目与地铁或轻轨站通过规划通道而实现连接等。这是一种基础性的、也是较为普遍的规划方式，对于项目汇聚人流有着基础性的作用，但无明显的促进作用。2、什么是“替代” “替代”则是指通过项目出入口设置以及内部人流动线的规划而实现对于外部交通环境中的人流动向的替代。 案例解析： 北京西单文化广场的77街商场利用地下商业通廊替代地面广场步行街的方式实现了西单地铁站与西单商业区之间的连通功能，从而将大量前往西单商业区的人流引入了商场内部，获得了更多营业机会。  此种规划方式是一种更为先进的规划方式，替代的实现不仅对于项目汇聚人流有着重要的帮助，并且也可以为项目的经营带来更多的发展机会。 因此，在商业人流动线规划实践工作中，应明确在融合的基础上重点实现替代功能，从而通过实现替代功能来充分地利用外部交通环境和有效的提升人流。三、两种“人流+交通”结合方法 总体来说，一个商业物业的外部交通条件可以分为道路条件、人行设施、公交体系及轨道(地铁)交通等多种情况；因此，针对不同的外部交通条件，商业人流动线与其的结合方式会有所不同。