世联_综合体发展模式与收益方式分析.pptx

商业综合体发展收益模式分析 案例研究 综合体物业的发展模式及核心驱动力都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。模式一：以酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL +APARTMEN+OFFICE + SHOPPING……案例：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTELSHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL OFFLCE APARTMENT+……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL （主）+APARTMEN（次）+OFFICE SHOPPING……案例：上海商城商业办公公寓酒店商业综合体发展收益模式分析 案例研究综合体（complex）各部分功能的相互关系相互支持关系相互要求承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性利用其它功能 价值最大化补充其它功能现金流来源为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。标志性定义档次商业综合体发展收益模式分析 案例研究模式一各种功能均衡发展的模式优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰成功关键因素外因五星级酒店甲级写字楼高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓功能化体系内因开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队——物业管理/经营管理商业综合体发展收益模式分析 案例研究模式二以写字搂为核心的模式成功关键因素客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区外因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能,并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓内因商业综合体发展收益模式分析 案例研究模式三以酒店为核心的模式成功关键因素地理位置——不远离城市核心区外因交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场内因商业综合体发展收益模式分析 案例研究模式四以商业为核心的模式成功关键因素地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛外因明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅内因规划设计一流的合作团队经营管理商业综合体发展收益模式分析 案例研究四种发展模式KPI体系的总结分类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓强制性的视觉冲击——超高层/建筑群定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营