浙江省湖州市中心城區2007年地价状况分析报告.docVIP

浙江省湖州市中心城区2007年地价状况分析报告 根据国土资源部《关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知》，遵循《2007年城市土地价格调查与监测工作实施方案》。本公司在部、院和省、市国土资源厅（局）的监督指导下，认真完成《湖州市城市地价动态监测数据采集与地价监测点维护》委托合同任务。现就浙江省湖州市中心城区2007年度地价状况分析报告，提供城市年度地价动态监测数据的技术分析过程与结果： 一、监测概况 （一）监测范围 1、中心城市地价动态监测范围 湖州市中心城市地价动态监测范围土地面积46KM2，其中：一级地1.36 KM2、二级地3.11 KM2、三级地5.82 KM2、四级地18.05 KM2、五级地17.66 KM2。在不同土地级别上综合、商业、居住、工业用途土地面积见表一。范围四至东至318国道、西至宣杭铁路、南至鹿山林场、北至太湖旅游度假区。依据是湖州城市建成区范围，开展土地监测以来没有变更。 表一 湖州市城市监测范围不同用途分级别土地面积表（单位 Km2） 用途级别 商业 居住 工业 合计 总面积 总面积 总面积 1 0.4438 0.8017 0.1145 1.36 2 0.7284 1.9754 0.4062 3.11 3 0.3751 4.14 1.3049 5.82 4 0.4985 7.009 10.5424 18.05 5 0.1082 7.4487 10.1031 17.66 2、三种用途在五个土地级别的地价监测范围及有效面积 地价监测范围说明及有效面积，详见表二。现行的城市土地实际面积的来源：一依据于湖州市国土资源局2006年5月完成的市区土地利用现状更新调查，该项目是国土资源部试点之一，成果已通过国土资源部、中国土地勘测规划院和省国土资源厅共同组成的验收组的验收。二依据于土地勘测所测量的宗地征用和使用面积。最终确定1—5级实际面积占土地总面积分别为74%、74.5%、80.8%、87%和87.5%。 表二 分用途、分级别地价监测范围及地价水平测算实际土地面积表 单位：单位 Km2 级别 实际土地面积合计 商业用地 住宅用地 工业用地 范围说明 该用途实际土地面积 范围说明 该用途实际土地面积 范围说明 该用途实际土地面积 1 1.0064 红旗路、志成路、江南工贸大街、人民路南、威莱大街北段 0.3284 苏家园小区、月河小区、梳妆台小区 0.5933 劳动路(规划外迁) 0.0847 2 2.3171 红旗路西段、苕溪路西段、环城西路、人民路北段、塔下街、益民路 0.5427 吉山新村、潮音新村、建设新村、红丰新村 1.4717 西门下塘、威莱大街南段 0.3027 3 4.6955 凤凰新区、市陌新区 0.3031 湖东小区、吉北小区、白鱼潭小区、青塘小区 3.338 湖州技术开发区 1.0544 4 15.7035 湖东小区、仁皇山新区 0.4338 五一新村、潜山小区 6.0978 三里桥地区、城南地区 9.1719 5 15.4525 二里桥地区 0.0947 杨家埠小区 6.5178 杨家埠及西塞区 8.8402 （二）地价动态监测体系（含监测分区） 1、技术思路 湖州市中心城区城市地价动态监测体系建立，以《城市地价动态监测体系技术规范》为基本指导，充分借鉴国际成功经验，从湖州市地域分异特征及土地市场的实际出发，本着尊重现实、力求创新的思想，确定技术思路如下： ①遵循以地价监测点（即标准宗地）为监测对象，结合市场交易样点为补充的城市地价动态监测体系建立技术途径。地价监测点即为城市一定级别、一定地价区段内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面代表该区域同类用途土地一般水平的宗地。通过对比分析城市不同区域内的地价监测点，可以揭示城市地价水平的分布规律；通过对比不同时段地价监测点的地价水平，可以揭示城市地价动态变动规律和动态分布规律，从而达到地价动态监测的目的。设立一定数量的市场交易样点的目的在于校核和验证地价监测点，进一步提高地价动态监测的精度和效果。 ②遵循按土地级别、地价发展区、地价区段三级控制的原则，设置地价监测点。由于湖州市中心城区目前土地利用功能分区总体尚不明确，因而难以直接从土地利用状况和环境等出发划分地价区段，设立地价监测点。为此，首先确定以土地级别为一级控制，这样可以确保初步划分的地价区段基本具备区域条件、地价水平的相对均质性，而且也可以保证地价监测体系能反映城市不同价位的区域地价分布规律及其动态变化趋势；其次，以地价发展区为二级控制。实现城市地价的动态监测，不仅仅是监测城市整体地价水平的动态变化规律和区域分布规律，而且还要监测城市内部不同区域的地价在不同时