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房地产企业汇算培训 甘井子区地税局 2012-02-12 关于未履行个人所得税纳税申报义务企业发生的工资薪金税前扣除问题 企业与员工签订符合劳动法规定的劳动合同，支付给员工的合理工资薪金可以税前扣除。“合理工资薪金”应当按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）第一条规定掌握。企业发生工资薪金支出但未履行个人所得税纳税申报义务的，不允许在企业所得税税前扣除。 未按照规定预缴企业所得税是否加收滞纳金问题 根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条和《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告2011年第64号）规定，企业年度中间未按照实际会计利润和税收规定的特定业务计算应纳税所得额预缴企业所得税，申报期后发现的，其少缴的税款应当按照规定加收滞纳金。 企业取得虚假发票的税务处理问题 企业取得虚假发票一律不得用以税前扣除。对于应取得未取得真实、有效发票的企业，应当要求其在规定时限内换票。凡在汇算清缴期未换回真实、有效发票的，不允许在企业所得税税前扣除。 关于企业从事房地产开发经营业务建造的停车场所的税务处理问题 从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规划规定对停车场所进行界定。与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算；单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。 以土地使用期限为租期出租地下停车场所的税务处理问题 企业以土地使用期限为租期出租地下停车场所并一次性收取租金的，应当全额并入取得当期应纳税所得额征收企业所得税。合同约定分期收取租金并实际执行分期收取的，应当分期确认收入。同时，建造地下停车场所成本的税务处理应按第十七条规定执行，不能重复结转成本。 从事房地产开发经营业务企业的开发产品完工已结转销售成本与竣工决算成本差异的税务处理问题 从事房地产开发经营业务的企业完工至未竣工决算前结转的销售成本与决算成本存在差异。为了方便征管，对竣工结算前已结转销售成本不再调整；竣工决算后，按照决算成本计算产生的已售面积销售成本差异在竣工决算年度一次性税前扣除。 关于房地产开发企业样板房装修费用税前扣除问题  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产开发企业样板房装修费用应当计入开发间接费。但是，为样板房所配置的家居用品（如家具、家用电器、厨房用具、卫生用具等），应当作为存货单独管理，不得计入装修费用。 关于金融企业同期同类贷款利率执行标准问题 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条规定，同期同类贷款利率，是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。对于金融企业公布的同期同类平均利率。 企业向自然人借款支出符合《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）规定的，其利率确定方法参照非金融企业间借款利率确定方法 企业提供有效凭证时间问题 　企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 投资企业撤回或减少投资的税务处理  投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。 关于回迁安置房营业税问题 纳税人进行回迁安置现象较为普遍，大地税函[2007]45号文件中有关回迁安置房的规定已废止，新的规定如何？ 纳税人对被拆迁户进行回迁安置的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。回迁安置房的计税依据，按照《营业税