个物业管理前期介入经验.docVIP

物业管理前期介入经验谈 发现缺陷：在前期介入的实践中，我们发现了许多影响物业使用维护的问题，如展示中心施工吊顶时未留屋面的检修孔；公寓采光窗面积过大一旦破损难以维护；部分弱电井位置设置不合理影响信号传输效果；公寓楼层没有留出保洁用的取水点；物业用房、经营用房和开发商用房的设置不合理存在产权不明晰的问题；景观水景设置太多不利安全、增加开支和管理难度等等。可以说，从物业管理的角度和业主使用的角度，从设施设备的合理选择配置，从水电供应容量的科学核定，从垃圾收集处理方式，从会所的功能定位和应设置的大小内容，从景观绿化的用水的设计配置维护等等方面发现问题，当好顾问，这些问题及时通报给项目公司、监理方和施工方进行整改，使问题得到了提前解决。 从严从细：我们的内部管理要求到位，确保前期介入达到预期效果。物业公司的前期介入机构有自身的工作特点，应按照集团和公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。我们的做法是每周用工程介入联系单的方式与项目公司保持沟通和联系，做到每周有本周工作实施情况，有下一周的工作计划，有改进建议书，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结，同项目公司、监理方及施工方都保持紧密合作。通过规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。 先行一步：这一点非常重要。比如我们建立了施工档案介入制度。物业公司派出专职人员积极配合项目公司参与项目施工档案的管理工作，从一开始就非常注意档案资料的收集、整理、归档工作，为今后住宅工程竣工备案工作和保障后期顺利接管产权资料和技术资料，打下了良好的基础。同时通过工程档案管理工作，物业人员可以及时掌握相关信息和第一手资料，尤其是隐蔽工程、设计变更和现场签证资料的掌握，对提高今后设备设施的管理水平很有益处。目前我方派出的人员由于工作出色，已经调到地产公司工作。下一步的重点工作是设备安装调试、竣工验收和接管验收阶段，物管公司已经开始进入“管家”角色，针对目标物业的管理需要搭好人员“班子”，重点把好验收关，开展好保洁、护卫、工程维修等各工种新员工的培训，并定岗到位，保证物业公司顺利进入后期管理阶段。 总的说来，我认为前期介入最重要的就是要明确的思路和主要步骤，例如： 了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。 总之，要想做好前期介入，前提是获得项目公司的信任和支持。要靠我们树立“大服务”的理念，把服务渗透到前期规划设计、开发建设、中期营销推广到后期物业管理的整体过程；树立物业公司工程介入的专业形象，树立项目公司的好伙伴、好帮手和好朋友的形象。我想，事在人为，只要我们把好关口，真正向业主交上一个符合他们需要的满意的项目，一定会得到项目公司的鼎力支持。 一、对物业前期介入的认识 关于实施前期介入，大家的认识应该是一致的：早期介入，越早越好，能够“把隐患扼杀在摇篮之中”，是高水平物业管理的关键。虽不能尽善尽美，但应力争减少纰漏和隐患。 在实际管理当中，项目开发建设存在一定的问题或无暇考虑的事情：比如工程质量问题，为了抢工期致使工程存在许多通病和瑕疵，有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、房屋透寒渗漏、烟道串味等。后者更为危险，因为它有良好外表的假象，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。 设备性能方面，比如智能化，为追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用不合理，设备安装调试厂家缺乏对物业人员有效的操作培训，造成设备维护举步维艰。 配套服务方面，为物业的后期维护考虑得少之又少，预埋管线和预留使用空间不足，致使先天不足，后天难以弥补，能源消耗居高不下，服务成本无法降低，等等。当然，这些问题大多由开发商一手造成的，但是物业公司如果不及早介入，或者介入的不彻底、不专业，物业公司同样难辞其咎。 二、宁波公司前期介入的做法 总体上，宁波公司提前两年介入，真正体现“一个代表”、“两个检查”、“三个重点”、“四个要求”。 1、“一个代表”：即客户代表制度，代表业主和使用者的利益。项目公司首先明确了物业公司作为 “客户代表”和“质量监督员”履行职责，参与规划