立丹行：2011年厦门房地产e市场年度报告.doc

2011年，在限贷限购基调下，市场为我们演绎了一曲变奏华章。第一季新国八条奏响调控 “序曲”，市场高亢滑落；第二季市场“承调”，进入轮候状态；第三季市场“变奏”，销 量攀升；直至年末市场“转调”， 量缩价跌，政策HOLD住了交易量也HOLD住了价格；2011 年的厦门房地产市场可谓跌宕起伏、摄人心魄。 新浪房产讯 12月26日上午，立丹行地产研究机构在水岸咖啡馆给我们带来了，房地产市场年度盘点，摈弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，让我们来共同分享 [深度地产365] 之“政策主导下的2011年市场变奏曲”。 　　第一季：政策史上最严，交易迅速触底 　　2011年1月28日 “新国八条”政策颁布，一线城市在经历市场内部调整后，交易量明显得到控制、新房价格更加理性，二手房价格则表现出大幅度缩水迹象。在一线城市住宅销量出现较大的向下调整趋势，二、三线城市也随之受到影响。随着浙江台州首个出台城市限购令后，限购涌向二、三线城市，政策的持续性已经得到印证。多数房价上涨过快的二、三线城市已经处于焦灼观望状态；而重庆个人住房房产税开征让市场更加理性看待本轮调控的力度和深度，同时传递出调控持续化信号。 立丹行年度报告发布会 　　2011年央行总共进行3 次加息(年贷款利率从5.81提升到6.56)，6次上调存款准备金率(存款准备金率19%提升到21%)。信贷政策日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓，前三季度实际新增贷款6.27万亿占全年计划信贷额度7万亿的90%，可以说前三季度已经用完了全年的信贷额度，导致第四季信贷紧张局面。 立丹行副总经理给大家演讲 现场来宾 　　2011年第一季商品住宅累计供应52.3万㎡，销售50.1万㎡，第一季销售量达到近3年最低水平，而3月为全年最低的销售月份，销售面积仅为9.5万㎡。1-3月份呈现大幅递减趋势，可见政策效力立杆见影，政策重压下交易迅速促底。 　　第二季：政策效力式微，交易走出观望 　　2011年第二季度市场放量开始加大，呈递进式增长。全市住宅新增供应量达117万㎡，商品住宅销售面积58万㎡，对比第一季销量上涨16%。限购限贷政策执行到第二季，效力式微，本地刚需客户开始介入市场，并使用各种政策擦边球从观望到介入，带动整体销量上行。2011年第二季度商品住宅成交前10名的楼盘90%分布在岛外，总价优势、新城优势让广大客户开始纷纷介入，市场淡出观望。 　　从今年购房者置业目的走势看，首置和首改一直占据主导。限购后，由于受到限购和限贷的制约，改善型及高端比例下降。 从住宅供销结构看，首置产品(≤90㎡)供应比例占33%，销售比例为35%； 改善产品(91-144㎡)供应比例占46%，销售比例为46%。 　　由此可见，首置首改产品是限购限贷政策的主流产品，再改及高端客户受限购限贷新政压抑，需求量呈严重下滑趋势。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。” 　　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。” 　　情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉得一辈子从没吃过那么好吃的梅子，他找到一个三角形的枝丫休息，心想：“既然迟早都要死，不如在死前好好睡上一觉吧!”于是靠在树上沉沉地睡去了。 　　睡醒之后，他发现黑白老鼠不见了，老虎和狮子也不见了。他顺着树枝，