第8章 新改商住楼共有建筑面积分摊.docVIP

（二）商住楼共有建筑面积的分摊方法 商住楼是指具有商业和住宅两种用途的建筑物，因此商住楼与住宅楼的分摊是不一样的，不能只进行一次分摊，而需按商业和住宅使用梯间的不同情况进行共有建筑面积分级分摊，对于较简单的商住楼（一层商业，多层住宅）一般只需进行幢分摊和一次功能分摊，对于较复杂的商住楼（多层商业，多层住宅，多个塔楼）往往要进行二次以上的分摊。 功能区域的划分（1）根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分（2）功能区域的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图的设计功能为准。?（3）裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。?（4）具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。?共有建筑面积划分?（1）商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。?（2）服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。?（3）专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。?（4）专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。?3、住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数=（幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积）/住宅部分各套内建筑面积之和?4、商业部分各权属单元的分摊面积?权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数其中：权属单元分摊系数=（层分摊面积+层内共有面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和?层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数其中：层分摊系数=（幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积）层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。Sz ） 式中：Kz为幢共有建筑面积的分摊系数； Sz为整幢共有建筑面积，即应由全幢分摊的共有建筑面积，m2； Sz为整栋总建筑面积； 式中分母也可用幢内各功能区的套内建筑面积与除幢分摊共有建筑之外的共有建筑面积之和代入进行计算； （2）功能区共有建筑面积的分摊： Kgi =[ Kz×（Sti+△Sci+△Sgi）+△Sgi ] ／（Sti+△Sci） 式中：Kgi为功能区（i功能区）的共有建筑面积的分摊系数； Sti 为各套户室的套内建筑面积，m2 ； Sci为各层内的共有的建筑面积，m2 ；也即由本层各套户室分摊的共有建筑面积； Sgi为本功能区的共有建筑面积，m2 ；也即由本功能区内各户室和层内共有建筑面积分摊的共有建筑面积； （3）层共有建筑面积的分摊： Kci = Kgi ×[ (Sti+△Sci)+ △Sci ] ／Sti 式中：Kci 为各功能区内，各层（i层）的共有建筑面积的分摊系数； （4）建筑面积： △Si = Kci×Sti Si = Sti+△Si 式中：△Si 为各户室的分摊面积，m2 ； Si 为各户室的建筑面积，m2 ； 6．商住楼计算实例 本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，一层为商业（共四户101～104），二至六层为住宅，每层为四户（01～04共20户，各层套形相同），户室号由西至东由01顺编，一层两个楼梯，对商业不开门，为商业层内通住住宅的楼梯，二至六层楼梯为住宅区域的楼梯，如图：（尺寸单位m） 分析确定共有建筑面积的分摊方案，如下： 计算出各个多边形面积如下：面积单位m2 户室号 套内建筑面积 一层梯01面积 外半墙面积 101 61.62 13 68.58 102 72.75 一层梯02面积 103 95.58 17.42 104 95.58 合计 325.53 201 71.75 2-6层梯01 202 73.09 13*5=65 203 72.46 2-6层梯02 204 72.46 13*5=65 2-6层套内合计 1448．8 整栋建筑面积合计 2003．33 幢共有建筑面积分摊： 从分摊方案表可以确定幢共有建筑面积为：外半墙、第一层楼梯01、02 幢共有建筑面积△Sz = 68.58+13+17.42=99； 幢栋面积Sz = 2003.33 Kz =△Sz／（Sz - △Sz ）=99／(2003.33-99) = 0.0519868 因商业部分只分摊幢共有建筑面积故各商业部分各户室面积： S101=61.62×Kz+61.62 = 3.2+61.62=64.82 S102=72.75×Kz+72.75=3.78+72.75=76.53 S103=95.58×Kz+95.58=4.97+9