房地产评估方法与运用研究.docVIP

投资性房地产评估方法与运用研究 摘要 ? 房地产估价,是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价,是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的,且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用。 房地产估价是一个复合型学科,涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法等等,但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件,再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果。本文简单介绍了房地产估价相关概念房地产估价方法成本法市场比较法、收益法假设开发法、路线价法 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 （一）、改革开放形势需要房地产价格评估 改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。 （二）、房地产价格评估是房地产业发展的需要 我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义 商品经济运行轨道。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。 （三）、稳定房地产市场的需要 房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用 的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。 （四）、法律实施的需要 社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，通过国家权力机关制订建立起来的法律制度和执行原则。因此社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，它对于保卫社会主义，巩固社会主义经济制度和保障社会主义 经济建设起积极作用。 （五）、住房制度改革的需要 在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。 房地产评估方法： 1.成本法：（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 2.市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 3.收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 4.假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 5.基准地价法：针对到某一地块的土地