淮安经济开发区项目222.ppt

创新·服务未来 星联地产—— 最值得信赖的合作伙伴！ * 图片文字需进行调整 2. 招商流程计划 业务流程 业务（或主任）接洽 确定初步合作意向 部门经理审核 收楼装修 签约 批准 合同洽谈 呈报公司会审 营业 2. 招商时间节点 时间节点 　　根据开发商的要求，项目开业期须赶在2007年10月1日前开业，按4月份正式进驻项目，招商期也只有短短的6个月，要在6个月时间里完成7万平米的招商，难度非常之大，因此建议10月1日前完成50%的招商，2008年元旦完成80%的招商；剩余部分进行持续性招商。对招商计划作如下建议： 2. 招商时间节点 时间节点 1、市场调研 2、在知名零售网站（联商网、中国购物中心产业资讯网、中国零售企业网等）上发布招商信息，在项目围墙上发布招商信息。同时在此期间与大型餐饮娱乐项目接洽，了解合作意向。 3、制作富太国际广场网站，通过互联网向全国的商家发布招商信息，及时传播广场的最新资讯。 4、淮安地区客户收集及拜访，为招商说明会积累客户。此次　　　招商品牌（服饰及娱乐餐饮）有很大一部分客户系淮安客户，部分品牌作为首次进驻淮安，我们需要去品牌厂家实地多次拜访，所以此时间段我们会集中力量在淮安及长三角整合品牌资源。 5、业态规划。 6、 招商手册制作 2007年4月-----2007年5月 2. 招商时间节点 时间节点 1、准备招商发布会相关准备工作。 2、召开招商发布会。 3 全国招商正式启动 2007年5月 2. 招商时间节点 业态控制 主题百货/运动/电器数码/手机连锁/家居/健身/网吧/咖啡/眼镜/化妆品/珠宝/美容美体美发/儿童乐园/游戏中心/ 餐饮：中式/西式快餐 /小吃/火锅/快餐火锅 /正餐火锅 特色餐饮：铁板烧/烤肉/日本料理/韩国料理 中式正餐：川湘粤菜等 娱乐：量贩式KTV /清吧/酒吧/慢摇吧/夜总会/洗浴中心/健身房 美容院/美发中心 休闲服饰广场 饰品一条街 大型建材超市：建材/五金/布艺/窗帘/家具广场/物流中心 2. 招商时间节点 我们的合作伙伴 麦当劳/肯德基/加德士/必胜客/仙踪林 永和大王/小肥羊/谭鱼头/一番拉面/元绿回转寿司/蒙自源过桥米线 /三福百货/运动100/国美电器/协亨手机/世纪环球院线 华夏大地院线/宝力豪健身/一兆韦德健身/大茂网吧/迪欧咖啡 汤姆熊/卡通尼儿童乐园/上海钱柜KTV/好乐迪量贩KTV/天线宝宝 第四章、营销策略 第四章 营销思路 营销手段 销售控制 销售节点 1. 营销思路 三种模式 自然销售 带租约销售 返租销售 即直接包装后销售，不对客户承诺回报、包租等信息，但强调业态的总体控制。 先将商铺招商后，并签署租赁合同，然后再出售。 在出售商铺的同时，对客户承诺以后的回报，并要求客户不得干预招商和经营。 1. 营销思路 优势评估 自然销售 带租约销售 返租销售 1.可以不用担心对客户的过多承诺导致后期出现问题。 2.销售变得更加纯粹，若市场状况好，则一帆风顺。 1.可以在销售时增加卖点。 2.可以控制业态以及保证招商的顺利进行。 3.可以让客户感受到实在的回报。 1.可以更多的增加卖点。 2.可以保证业态控制和后期经营管理。 3.可以让客户感受到更多的回报。 1. 营销思路 劣势评估 自然销售 带租约销售 返租销售 1.无法控制业态。 2.招商的顺利进行很难保证。 3.在市场状况不好的情况下，销售将变得艰难。 4.后期的经营控制将会遇到阻力。 1.销售周期将会延迟，影响资金回笼。 2.销售将受到招商的限制。 3.当租金和售价产生冲突时很难协调。 1.后期责任将变大，连带责任更多。 2.对项目后期经营将是一个考验。 3.此种模式已经名声在外。 1. 营销思路 操作思路 自然销售 带租约销售 返租销售 位置很好，并对整体规划影响不大的商铺，我们可以采用 位置一般或较好，且对总体规划有一定影响的商铺，我们建议采用 位置较差，招商比较困难的商铺，我们则建议采用 1. 营销思路 销售分区 自然销售 带租约销售 返租销售 所有的沿街面，均采用自然销售，且一、二楼一起出售，并需在合同中提出必须服从业态规划以及后期的经营管理。 所有的内街或2楼商铺，尽量先招商，后销售。 在一般情况下，我们并不建议采用此模式。 若因为营销的需要或其它原因，要对某栋商铺进行返租，则须考虑由谁来承担返租责任。 1. 营销思路 流程 　　先对项目进行招商。（AEB楼） 　　再销售项目外街部分或自然销售部分。（AEB楼） 　　对已完成招商的商铺进行销售。 （AEB楼） 　　对F区的全面销售。 第二阶段 第一阶段 2. 营销手段——情景 情景营销 情景1 情景2 情景3