信和购物广场项目定位营销策略销售执行方案.ppt

* 网络广告 时间：2011年10-11月 网站：搜房 形式：搜房首页顶部通栏广告、中心区右侧文字链接广告 内容：开盘前集中发布开盘信息，之后以项目热销信息和卖点为主 清盘期 4 第三部分:销售执行 销售执行 筹备期 强销期 清盘期 价格预判 销售金额预估 蓄客期 营销总控图 营销费用预估 ◆价值体系深入挖掘； ◆项目卖点的细化，形象的持续维护； ◆户外及媒体释放销售信息。 阶段重点工作： ◆销售：持续进行； 清盘期：2011.12-2012.1 阶段推广重点： ◆活动：业主答谢会。 8 9 10 11 12 1 7 2011年9月-10月 2011年12月-2012年1月 2011年8月-9月 2011年10月-11月 业主答谢会+老带新活动 时间：2011年12月 目的：通过业主答谢的活动形式，加强与业主之间的沟通，为项目后续稳定经营造势。 主题：信和购物广场业主答谢会 参与人员：信和领导、世联领导、高力国际领导、牧星策划领导、信和购物广场业主 时间：2011年11月-12月 目的：通过对老业主奖励，带新客户的形式，促进项目成交。 营销总控图 营销费用预估 5 第三部分:销售执行 销售执行 筹备期 强销期 清盘期 价格预判 销售金额预估 蓄客期 营销总控图 营销费用预估 6月 　 7月 8月 　 9月 10月 11月 12月 路旗 媒 体 / 宣 传 展示 条幅 案名＋主推广语 营销 节点 售楼处 开放 开盘销售 营销 活动 主力商家签约仪式 业主答谢会 户外 开盘前一个月集中轰炸 报纸 开盘前3天 楼宇 9-11月 网络 9-12月（卖点、重大节点信息） 内部资源 9-10月（造势） 短信 9-12月（卖点、重大节点信息） 展示 要求 售楼处 装修完成 情景 展示 营销总控图 项目 范围 开始时间 结束时间 内容 形式 备注 楼体广告 项目楼体 9月 —— 案名+电话 条幅 低成本、直效的方式传递项目信息 短信 　 9月 —— 项目信息、主要卖点 短信 实力阶层、世联短信平台资源、中航会资源 路旗 项目附近东滨路、南海大道 9月-10月 案名+主推广语 路旗 开盘前一个月针对华强北周边进行宣传 户外 东滨路与南海大道交汇处 或滨海大道 9月 案名+推广语 LED视频广告或者平面广告 开盘前一个月针对南山片区进行强势轰炸 网络广告 搜房、新浪 9月 —— 项目案名、主推广语、项目价值点 搜房首页顶部旗帜广告、中心区右侧文字链接广告； —— 报纸广告 深圳特区报、深圳晚报 蓄客期造势 开盘前三天 区域及项目优势 项目主要卖点+即将开盘信息 深圳特区报广告、或南都广告 开盘前利用主流报纸媒体传达项目信息 地铁（灯箱广告） 世界之窗站、后海站 9月 10月 项目案名、主推广语、项目价值点 灯箱广告 —— 楼宇广告 南山片区主要写字楼、商住楼 9月 10月 项目案名、主推广语、项目价值点 楼宇、电梯广告 —— 公交车体 途径项目主要线路 9月 10约 案名+电话+主推广语 平面广告 —— 产品发布会暨主力商家签约仪式 　 9月 —— 发布会、签约仪式 —— 内部资源 世联地产评论 9月或者10月 区域及项目优势 项目主要卖点+即将开盘信息 内页平面广告 开盘前利用主流报纸媒体传达项目信息 业主答谢会 项目业主 12月 —— 答谢晚宴、抽奖 —— 项目营销事项工作铺排 包含内容 费用预估（万元） 现场包装与展示 路口导视、楼体条幅、售楼处包装等 20 户外广告 广告牌、路杆旗等 80 媒体推广 报纸、网络、地铁、短信、楼宇等 100 销售物料 模型、折页、销售文件印刷等 10 营销活动 主力商家签约仪式、业主答谢会等 40 不可预见费用 ———— 5 总计（万元） 255 营销费用预估（约总体销售金额的0.5%） 价格预判 销售金额预估 6 第三部分:销售执行 销售执行 筹备期 强销期 清盘期 价格预判 销售金额预估 蓄客期 营销总控图 营销费用预估 根据市场比较法：项目一层临街商铺销售均价为8万/平米；根据市场经验，地下一层价格一般是街铺价格的60％左右。 地下均价＝街铺均价× 60％ 负一层商铺均价为4.8万/平 备注：本项目各因素标准取值均为1分，其他项目因素修正取值以本项目因素取值为基准 按照市场比较法：选取花园城3期、新街口广场、海印长城和保利城花园作为比较项目 项目比准价格因素修正表 因素 销售价格 区位 交通 业态 品牌 权重 比准 比准价