2016房地产目标市场选择.pptVIP

　房地产目标市场选择与分析 二、可行性研究的全过程 （一）投资机会研究 　　1.　在预先确定的地块上，研究开发类型。 　　2.　预先确定的投资类型，寻找合适的地块。 　　3.　投资资金确定的情况下寻找投资机会。 （二）初步可行性研究 　　1.　初步可行性研究的角度与方法 　　2.　识别各种限制条件 　　3.　初步财务可行性分析 （三）详细可行性研究 　　1.　项目概况 　　2.　开发项目用地的现状调查 　　3.　市场需求和竞争分析 　　4.　规划设计和环境保护 　　5.　成本估算（开发成本：土地成本+建安工程费+ 专业费+行政性收费及其他费用） （开发费用：管理费用+销售费用+ 融资费用） 　　6.　项目开发组织机构形式研究 　　7.　开发建设计划及销售计划 　　8.　项目经济及社会效益分析 　　9.　结论及建议 （四）项目的评估和决策 1、项目的评估 2、项目的决策 （五）可行性研究的步骤 　　　 项目建议书——可行性研究报告——项目评估报告 第二节　房地产细分市场需求预测与竞争分析 一、需求预测的相关概念与方法 　　定性预测方法　 　　德尔斐（DELPHI）方法 二、竞争分析的内容与方法 （一）竞争分析的主要内容 　 1.　供应量 　 2.　空置率 　 3.　市场价格 （二）竞争分析方法 　　 实证分析比较法 三、住宅开发的需求预测与竞争 分析 四、商场开发的需求预测与竞争 分析 五、写字楼需求预测与竞争分析 麦当劳的选址 首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。 其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。 麦当劳的选址 最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。 肯德基选址 一、打分锁定商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。这是规划商圈的前提。 商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。 　窍门：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。 肯德基选址 二、掐表记录人流量 例如，武林商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。这些在选址时都要考虑进去。 　　窍门：选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住。 * 第一节　可行性研究 一、房地产可行性问题的范围 自然可行性 财务可行性 法律可行性 技术可行性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides