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景洪市场调研报告至祥研究中心2010年9月9日报告目录行政区划景洪城市概述景洪市场论述景洪房地产市场概述城市功能规划城市简介景洪未来发展文化特征小结景洪房地产市场概述物业业态分析五大功能区旅游城市发展战略住宅公寓商业酒店旅游资源旅游二次发展小结GMS景洪在GMS中的战略地位概述Module und Variations_E景洪城市概述一、行政区划西双版纳傣族自治州, 云南省下辖的一个自治州，第一批国家重点风景名胜区。景洪市，中国云南省西双版纳傣族自治州的县级市，州政府所在地。城市简介面积◎面积 6959平方公里人口◎人口37.12万人民族◎以傣族为主体的多民族市，市内世居民族有傣、汉、哈尼（爱尼）、基诺、拉祜、布朗、彝、瑶等 13 个世居民族。其中：傣族占全市人口 35% ，为主体民族；基诺族为人口较少民族。地理◎中华人民共和国云南省西南端，西双版纳傣族自治州中部，南与缅甸接壤，国境线长112.39公里。辖区◎下辖勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、勐养镇、普文镇、景哈哈伲族乡、基诺基诺族乡、景讷乡、大渡岗乡、勐旺乡共10个乡镇及允景洪街道办事处，86个行政村。数据来源：政府网站 景洪，西双版纳傣族自治州政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国西部重要的旅游、商贸城市，亦是滇西南的核心地区。 此外，素有“东方多瑙河”之称的澜沧江—湄公河穿流而过，是中国进入东南亚各国的主要通道。景洪 ，傣语意为“黎明之城”，古称“勐泐”、“景陇”，旧称“彻里”、“车里”。从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富，有“绿色宝库”、“物种基因库”之称，风情旖旎浓郁，是闻名中外的旅游胜地。文化特征雨林文化◎西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。雨林文化，是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的，与热带雨林密切相关的，表现人与自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等，以及与这些相关的物质形式和物质产品。水文化◎占景洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年，傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候，要举行热烈而隆重的泼水祝福活动，外地人都把它称为泼水节。傣历新年，不同于公历的六月。傣历六月泼水节一般在公历四月中旬，为期三至五天。 同时也是景洪主要的旅游文化点。小乘佛教文化◎数百年前，佛教由印度向南流传，由斯里兰卡传入东南亚并最终传入云南省西双版纳，成为傣族全民信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见，是傣族群众生活的中心场地，佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。贝叶文化◎傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字的民族，称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的老族、缅甸的掸族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南传上座部佛教，其居住地域又山水相连，所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特点。因而，对贝叶文化的研究是国际性学术活动。交通现状版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导致版纳整体处于缓慢发展阶段目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本公路：驾车需7小时，时间过长，旅途劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机（机票折扣非常高）交通直达性较差 ，费用较高，迫使部分屡有客户放弃 西双版纳之行，对客流量产生一定影响如：丽江直航的开通，使游客数量成倍增长，最终形成旅游热点城市地位交通便利性较差 ，一定程度上制约西双版纳的发展 西双版纳虽然处于传统主流线路上，但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势城市影响力丽江为代表的滇西旅游城市自然资源民族风情北地区傈僳 ，藏族，纳西，彝族纳西族（摩梭人） 纳西族（摩梭人）雪山、峡谷、草原、高山湖泊、原始森林泸沽湖（中国最深的淡水湖），雪山，草海玉龙雪山，老君山 ，丽江古城 ，金沙江香格里拉 泸沽湖 丽江以版纳为代表的滇西南地区大理古镇，苍山，洱海，崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海，世博园傣族园，原始森林公园，野象谷，热带植物园白族傣族大理昆明西双版纳景洪城市发展历程二、城市功能规划2009年后大量地产大鳄进入市场，“复合驱动”模式助推城市协调发展城市建设处于加速升级阶段，逐步实现现代化旅游城市体验旅游逐步发展2005-2009年在总体规划指导下城市的5大分区初现雏形回归城市开发，城市建设处于升级阶段观光旅游向民族风情旅游过渡1998-2005年98年提出作为云南省第一个国际化、现代化的旅游城市来建设的要求城市加大基础建设的力度以自然风情的观光旅游为主突出特色，突破瓶颈：1、积极发挥气温优势