新乡牧野大道地块可研.docVIP

新乡牧野大道地块可研 第一部分 理解城市 一、城市概况 二、城市宏观经济状况 第二部分 理解市场 一、一级市场发展状况 二、二级市场发展状况 三、重点项目介绍 第三部分 理解客户 第四部分 理解项目 一、地理位置 二、地块规划条件 三、地块现状 四、交通状况 五、项目周边环境 六、周边生活配套及市政配套设施 七、项目SWOT分析 第五部分 项目定位 一、项目基本描述 二、客群定位 三、产品形式及价格定位 四、户型配比 五、商业定位 六、开发节奏 第六部分 成本测算 第七部分 结论建议第一部分 理解城市 一、城市概况 1. 地理位置地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、新乡毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。为豫北政治、经济、文化和交通中心，在全省经济和社会发展中占有重要地位 2. 城市面积 总面积8169平方公里其中市区面积186.86平方公里，耕地面积568.4万亩。新乡市地形分为山区、丘陵、平原三类，以平原为主，占总面积的78%。平原地带为黄河冲积平原和山前倾斜平原的过渡区，土层深厚肥沃，平坦辽阔。行政划分777.90亿元，比上年增长16.0%新乡是能源大市，华中电网最主要的电力生产基地。自然资源丰富，发现和开采的矿藏20余种，其中水泥石灰岩储量达到40亿吨，煤储量达84亿吨。交通情况城区位于境域中西部，南距省会郑州80公里，北距首都北京600公里 从新乡出发，1个半小时左右即可通达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等特大城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。 市内交通网发达，9条城市主干道贯穿市区东西，8条通达城市南北，区道路多为4车道或者6车道，城市定位及方向二、城市宏观经济状况 二、新乡市宏观经济概况 1. 国内生产总值（GDP）777.90亿元，比上年增长16.0% 2. 人均生产总值（人均GDP） 自2003至2007年，新乡市人均GDP保持高速增长态势，增幅上涨较大。 2006年新乡人均GDP增幅减缓，由05年的20.31%降到06年的15.11%，但是涨幅还在15%以上。2007年人均GDP13970。 3. 产业结构 4. 固定资产投资市政，拉大了城市发展框架，有效改善了城市的面貌，为吸引投资创造了良好的条件，同时为房地产业的发展，提供了更大的拓展空间。 5. 城镇居民收入人均可支配收入，居民收入消费提供了 6. 新增就业人口 由于城市发展速度的加快以及城市化率的不断提高，新增就业人口的数量在2005年呈现爆发性增长，新增人口数量17.45万人，同比增长高达142.36%，2006年新增人口数量交之2005年有所回落，新增人数13.4万人，同比下降23.21%，新增人口的减缓不会阻碍城市化进程的发展。2005年和2006年两年共新增人口31万人，新乡人口的快速增加为房地产的销售提供了强有力的需求支撑。 7. 未来社会发展规划 7.1 促进经济快速健康发展，强力推进工业化与城镇化。“十一五”期间，全市生产总值年均增长12%以上，力争达到1000亿元，财政一般预算收入年均增长13%以上，力争翻一番，三次产业结构优化调整为10.7：59.1：30.2，城镇化率达到43%。 7.2完善中原城市群新乡都市区规划。新乡市从2006年开始启动都市区及拓展区基础设施建设，着力完善路网、电网、信息网、供水、排水、供气、污水处理、垃圾处理八大功能，进一步加速城镇化进程。 7.2 城镇人口数量增加与面积变大。2010年城市人口110万人，其中：中心城区103万人，凤泉区7万人2010年规划城市建设用地99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，凤泉区9.1平方公里。市住房总需求1818万平方米。其中，拟建设经济适用房81.882万平方米，建设廉租房76.14万平方米建设商品住房1659.978万平方米2006年和2007年重点实施南部南二环两侧区域、新飞大道两侧区域东部行政文化中心、大学区、新中大道两侧区域、金穗大道两侧区域。新增建设用地分别为：5.47平方公里，4.51平方公里，4.32平方公里，5.29平方公里，4.61平方公里 新乡市城市特征综述 ※新乡市为豫北政治、经济、文化和交通中心第二部分 理解市场 一、一级市场发展状况 1. 土地市场 1.1 历年土地成交整体概况 新乡土地成交总量在03-04年保持在600-700亩之间；05年成交量倍增，增长幅度较04年超过200%，总成交亩数为1941亩，约占郑州市同年土地成交总量的87%；2006年土地成交量持续走高，成交土地1757亩，比06年下降9.48个百分点；截至07年4月份，新乡土地交易量达到114