东莞物业管实习之思考.docVIP

东莞物业管理实习之思考(一) 物业管理的服务性思考 物业管理这个词在现今也可算作热门。对于这一行业人们或许有些认识，但对它还不算了解。对它的工内容及性质存在盲区甚至误解。物业管理的性质属于第三产业是“服务性”行业。必竟物业管理行业发展较晚属于新兴行业。有人认为物业管理是管理，有人认为属于服务。比较来看，在国内一些物业管理发达成熟的地区和资质较高的大型企业公司偏重于服务。一些物业管理欠缺以及依靠社区居委会，街道办事处等政府职能部门监管的地区和资质较低的物企公司偏重于管理。对此问题有些理解与感想。(这里的物业指居住物业，不包括写字楼，商场等经营型物业) 首先，我们从物业管理的起源来看。物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段对劳动力的需求很大随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋空前紧张成为一天大社会问题。一些开发商相继修建一批间易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人托欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一位名叫奥克维娅-希尔女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功。不仅改善了居住环境，而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来。首开物业管理之先河。可以看出，起初物业管理是对承租人的制约与管理保障物业的保值，增值。 其次，从物业管理的概念着手。根据国家2003年制定的《物业管理条例》中对物业管理的法律定义为“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从法律条例对物业的定义来看，物业管理的工作重点为对物业区域的保养，养护与环境卫生，秩序的维护，管理。使物业合理正常的使用，设施设备正常运行。避免无谓的损害，贬值。从而达到物业的保值增值的目的。其管理对象是物业。 随之社会的不断发展，业主与承租人的社会需求越来越多，对物业管理的要求也越来越多。人们开始要求物业管理企业提供一些有偿服务。如要求寻找家教，介绍家政，帮助订票，代收邮件，预定酒店，上门服务。等等相关服务。可以说这以成为物业管理的引伸业务，拓展业务。不在是传统的争对物业的管理模式。而是促使物业管理寓管理经营于服务中去。使之物业管理的目的不仅仅是使物业保值增值还要满足业主和物业使用人的需求。但是物业的保值增值是满足需求的前提。从而促使经济效益最大化。 社会的进步，物业管理的日趋成熟，必然使管理走向服务。从实习基地东莞物的业管理有限公司的上市东莞基地成为分公司之后改名为广东物业服务有线公司可以深刻感受到物业管理的发展与辉煌即将来到，也是必然。 东莞物业管理实习之思考(二) “服务意识”与“需求意识” 现今房地产在国内如沐春风，物业管理也随着朝气蓬勃。国内的物业管理具有社会化专业化市场化等特点。一些大中型发达城市地区物业管理起步早。物业所有权人和使用人（以下称为业户）在物业公司对物业的常规性服务即对物业的维护无异议的情况下，已经要求物业公司提供需求服务并日益化。而一些不发达还在发展中的地区物业管理不成熟，那里的物业公司只注重对所在物业的管理养护，尚做不到满足一些业户的需求服务，偏于管理，服务欠缺。业户也缺乏向物业公司主动提出需求，对物业公司的服务要求不明。有需求也不找物业公司 物业管理发达成熟的地区，业户要求高需求大需求服务意识强而物业公司的服务意识弱服务不到位失误等原因是物业公司与业户之间产生矛盾的源头，业户往往因为不满而缓交或不交物业费来低触物业公司，物业公司呢因为收不上物业费，本着保本微利管理服务质量就下降造成恶循环。越是这样物业公司也不能降低服务质量反而要提高，增强服务意识。有承诺就要做好始终以业户为本，使之满意做出成绩。才能创造良型循环做好物业管理。 在物业管理刚起步，不成熟的地区，物业公司能力低只能勉力保障对物业区域的常规服务使物业正常运行，有甚者常规服务都做不好。而业户也对物业公司的运作不清楚，缺乏需求意识有问题有需求不知找物业公司通常四处奔波“自行处理”，到交物业费时就拒交，理由是未感受到物业公司的服务与作用白交费。须知没有消费需求刺激物业公司难经营苦经营当然发展不了。对于这样物业公司应当增强主动服务意识大力宣传提高业户主动需求意识。只有相互依赖共生存才能求发展得双赢。业户求得轻松、舒适、便捷生活，物业公司求得生存发展，才能使物业和谐，社区有活力。 东莞物业管理实习之思考（三） 物业管理如何让客户感受增值服务 作为物业管理行业，他本身可以作为房地产品商品的一个附属行业。从工作内容来看，类似于房地产的售后