2016镜湖新区项目考察报告.pptVIP

* 营造国际品牌 构筑百年企业 * 镜湖新区项目考察报告 二O一二年六月 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、项目投资收益情况 投资收益情况表 总用地（容积率3.0） 销售收入 开发成本 所得税 净利润 每平方米建筑成本 开发时间 销售时间 年投资回报率 面积 112亩 地上224000㎡ 地下60000㎡ 含现金19921万元，结合拿地政策自留酒店、办公资产44000万元 3601元/平米 2012年-2017年 2014年-2018年 21% 单价 300万/亩 预计价格： 商业13200元 办公11000元 总额（万元） 34608（含3%土地契税） 282747 197519 21307 63921 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （容积率3.0），单位：万元 注：结合拿地政策，不分割销售的酒店和自用办公面积40000㎡，计44000万元。 一、项目投资收益情况 销售率 销售回笼 投资支出 净现金流 累计净现流量 2012年 土地款 0 0 -34608 -34608 -34608 2013年 0 0 -46055 -46055 -80663 2014年 20% 47749 -46055 1694 -78969 2015年 25% 59687 -36844 22843 -56126 2016年 25% 59687 -36844 22843 -33283 2017年 20% 47749 -18420 29329 -3954 2018年 10% 23875 23875 19921 合计一 100% 238747 218826 酒店、自用 44000 合计二 282747 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 按容积率3.0，土地112亩，每亩300万元（土地款和土地契税34608万元，折合成楼板价为1500元/㎡）测算。 1、地上总建筑面积224000㎡，地下总建筑面积60000㎡，共284000㎡。 2、总销售收入282747万元（写字楼销售价格11000元/㎡、商业销售价格13200元/㎡）； 3、总成本197519万元，应缴所得税21307万元， 4、净利润为63921万元， 5、项目前期启动资金：2012年和2013年投入资金80663万元，其中土地出让金34608万元，前期费用和工程建安前期投入46055万元。 一、项目投资收益情况 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 5月4日，就镜湖新区7-1号地块项目的投资事宜与镜湖新区管委会领导进行了交流沟通，并实地进行了踏看，主要情况如下： 1、该地块原规划为金融集聚区，商业比例较小，现根据投资方项目实际情况，可规划为商业办公项目，适当引进金融业态。 2、办公和商业的比例适当规划设计，在出规划设计条件书之前，商定部分开发面积不做分割，则可适当降低土地评估价，从而降低拿地成本。 3、土地性质为商业办公，不得改变为住宅，也不得设计酒店式公寓。与城市综合体不同，城市综合体规划一般存在较高比例的住宅，宜以住宅销售资金流来支撑商业项目的运营。 4、位置：位于镜湖新区解放大道东侧、洋江西路南侧，与即将开始建设的绍兴市政府相隔约300米。 5、现状：该地块为净地，待管委会出具规划设计条件书和土地评估后即可进行拍卖出让。 二 、 项目概况 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 6、优势：镜湖新区建设全面启动，发展前景好；地理位置佳，位于镜湖新区发展的核心，东北侧为市政府，东侧为文化中心。 7、劣势：规划为商业办公用地，不得改变土地性质，即不得开发住宅，也不得