2015住房储蓄合同的调研报告.docVIP

住房储蓄合同调研报告 为改善中国近几年住房难的问题,2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有限责任公司。中德住房储蓄银行的合资中方系中国建设银行股份有限公司，是在国内外具有重大影响、拥有广泛的客户群体及市场资源、综合竞争实力雄厚的大型股份制商业银行。中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务，随后逐步向全国推进。 由于此银行专营业务――住房储蓄的性质,引入该项目的意义与普通的经济项目不同，其体现着两国政府在国民经济和社会保障体系领域间的合作，有助于我国政府倡导的“建立和谐社会”目标的实现。 中得储蓄银行根据中国的经济状况,为中国民众提出了一个有效解决无钱买房的问题,这个解决方式就是――住房储蓄合同。此处我们着重以适用于Ｃ类产品的合同进行分析。 一．住房储蓄合同内容详述 “先存后贷，低存低贷，固定利率，政府奖励”是这个住房储蓄的亮点，以此吸引了不少的客户。此合同的签约到终止有以下几个流程： （一）．签约 在此流程中银行与客户去要完成以下步骤：（１）签订合同，其中合同额均为千元人民币的整数倍，，且合同额不低于所购房款的７０％；（２）合同一旦签订，客户应先进行存款，即其须先为储蓄者集体做贡献，其中存款方式、利率等将由客户所选的合同类型所定；（３）整个过程中银行提供服务的服务费由客户全权承担。 （二）．配贷 １.合同的配贷 当客户的合同达到下述条件时，才有资格或得配贷：（１）在评价日，存款额至少已经达到合同额的５０％；（２）在评价日，合同的评价值至少已经达到“８”。银行若应予配贷，银行将向客户发送书面问询了解其是否接受配贷，客户若接受配贷，必须在计划获得配贷的前一个月月底向银行提交接受配贷明。 ２.贷款条件 银行有权为其贷款要求足够的担保。通常情况下，担保物须为房产或主要用于住房目的的地产。银行除了接受房产或地产作为抵押担保外，还可以自行决定接受具有同等担保效力的其他担保。住房储蓄贷款额与具有优先抵押权或同级别抵押权的债务额加在一起，不能超过银行认定的抵押物价值的80%。通常情况下，银行借助专家评估决定抵押物的价值。评估专家由银行指定，其可以是银行的员工。 ?　除担保外，发放贷款的其他条件是：客户的信用可靠性及还款能力，客户须证明其能在不危害其他债务的同时按期还款。 ３.贷款的获得 一旦合同获得配贷，在确定的配贷日银行需将客户的存款和贷款准备好。此后客户可以在任意时间支取贷款。当向银行提交接受配贷声明时，客户同时提出贷款申请。获得贷款后，住房储蓄贷款的利率依据合同类型及其达到配贷条件的而定。发生在贷款阶段的，客户未单独支付的费用和开支将计入贷款本金，适用于贷款的计息和还款规则。 （三）．合同终止 在下述情况下合同将终止：（１）客户已至少拖欠两期还款，且在其后四周内仍未还款；（２）担保物的价值贬值到不足以作为贷款的担保、且乙方在被要求提供额外担保后不能在适当的期限内予以提供；（３）?客户的资产状况恶化，或其共同债务人或其担保人已经陷入或即将陷入危机从而使得住房储蓄还款受到危害；（４）?发放贷款时乙方所提供的信息不正确或不完整。 通过对住房储蓄合同（适用于Ｃ类产品）的分析我们可以将此和同看做一个由存款、期权合约与贷款共同组成的金融工具。整个过程可以看做是一个投资过程，投资前期客户在银行存款以获得配贷，当存款金额达到合同额的５０％（又合同额为房款的７０％，即存款额达到房款的３５％）且评价值达到要求即可获得配贷，其中存款利率与期限由合同类型决定。客户在此期间与银行签订期权合约，在配贷日获得是否接受配贷的选择权，即以贷款为标的的期权。若不接受，则期权合约结束；若接受配贷，即为买入以贷款为标的的期权。此期权合约是银行为一些想要避免未来贷款利率上涨的客户提供的一种期权类合约，此期权合约以贷款为标的资产，以是否接受配贷为客户的权利。期权合约完成后客户将进入贷款期，贷款金额应是合同额的50%一下，贷款利率与期限由合同类型决定。合同具体指标见下表（以ＣＡ类为例）： 合同 存款 期权 贷款 金额 金额为合同额的 ５０％（为房款 的３５％） 标的资产 贷款 小于合同 额的50% 买入／卖出 买入 利率 ０.５％ 有效期 从签约日起至配贷完成 3.3% 执行价格 3.3% 期限 ４４个月 （最短） 权费 服务费（合同额的1%）+存款利息损失 108个月 （最长） 属性 Europe Call Option 二．住房储蓄合同的优势分析 其一，贷款利率低。目前，居民可以取得用于住房消费方面的贷款共有三种，即个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人住房公积金组合贷款。个人住房公积金贷款的贷款利率相对较低,目前五年以上的贷款年利率为4.95%，个人