10-17威远商业市场案例介绍.pptVIP

威远·鑫泓广场商业市场分析报告 谨献：四川省鑫泓房地产开发有限公司 克拉地产策划部 2014.10.17 县级城市微观市场分析 [商业发展及主要商圈布局分析] （1）目前威远成熟的商圈是老城商圈，半成熟的商圈是城南商圈，其它商圈目前都尚未成型，但是可以看见威远逐渐从单中心向多中心的转变，未来威远商业发展前景是较好的。 （2）老城的商业职能当不能满足城市需求的时候，就会衍生出新的商圈，这也是城市发展的规律，大型百货和大型商业的建设，可以促进威远商业的发展，但是也可以看出未来商业竞争的加剧。 商圈 主要项目 老城商圈 兰草街购物街 萝卜巷购物街 中心街摩尔阳光 南大街通讯市场 城南商圈 荷花街-高笋塘餐饮娱乐 人民路-商业广场建材市场 城北商圈 大润发 半边街餐饮农贸 城北新区 威远目前成熟的商圈只有老城商圈，其它商圈目前都只是半成熟或尚未成型,老城区受范围限制，已无发展城市商业空间，因此威远逐渐从单中心向多中心的转变已成必然趋势。 老城商圈 城南商圈 城北商圈 威远·鑫泓广场 县级城市微观市场分析 [主要商圈或商业街分析] 商业街或商圈 性质 功能组合 客群定位 辐射能力 发展趋势 老城商圈 成熟商圈 百货、通讯 特色餐饮 少量社区商业 复合型商业区 16岁以上 高中低消费人群 县城 周边乡镇 传统核心商圈，消费环境、业态、车位、交通组织等配套逐渐跟不上城市变迁，缺乏进一步的发展潜力 城南商圈 半成熟商圈 建材、家居，汽车后市场（专业市场） 休闲娱乐、高端餐饮 百货、社区商业 农贸市场（专业市场） 复合型商业区 16岁以上 高中低消费人群 县城 少量周边乡镇 由于老城商圈物业的落后和人口增加，出现了物业的不足，加上城南新兴社区的成熟，造成了老城商圈资源的外流，从而造就了城南商圈的成型。专业市场的出现是城南建设的需求造成。 城北商圈 低端老商业区和新城商业区结合 百货、农贸、低端餐饮 社区商业、五金 建材、家居 中低端餐饮 复合型商业区 16岁以上 高中低消费人群 城北老区 少量周边乡镇 城北新区 以新城开发为发展契机，但城北的开发周期很长，住宅入住率的提高还需要时间，故而商圈的成型需要很长时间，这是城市新城开发带给商业发展的硬伤，是不可避免的 威远未来商业的发展格局为多商业中心和特色商业街的发展模式。 [县级城市微观市场分析] 典型业态及主题性业态分析 业态 基本立地条件参考 现有网点分布 市场容量 发展前景 百货 面积约5000—50000平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁 兰草街、萝卜巷步行街 目前威远百货购物以传统底商街道为主，尚未形成大型百货中心 看好，县级城市受电商影响很小，没有大型百货存在，承租能力强。区域周边人口数量大，项目本身全功能业态对客流也有很强的聚集作用 大型超市 面积约5000-20000平米，要求在城市人口居住密集地带，半径3公里范围内固定居民达到10万以上，十字路口最佳 大润发 目前威远只有一家真正意义上的大型的超市，未来如永辉、华润万家等大型超市也很可能选择本项目入驻 看好，本项目区位成熟社区多、人口数量大，且没有竞争对手，项目本身全功能业态对客流也有很强的聚集作用 大中型餐饮 处于成熟商圈或同类聚集设置 荷花街、半边街特色餐饮街 根据区域的不同都具有一定的发展空间 看好，当前市场上的商家需要一个更优质的物业和消费环境 休闲娱乐 处于成熟商圈或同类聚集设置 高笋塘休闲娱乐街、城北新区多家假日酒店 根据区域的不同都具有一定的发展空间 看好，当前市场上的商家需要一个更优质的物业和消费环境 儿童王国 面积约3000-8000平米，集合儿童消费的方方面面，集购物与游乐于一体，业态本身极具号召力 无 没有专门的儿童游乐和购物中心，发展空间很大 看好，通过吸引小孩子而带动家庭式顾客 海洋世界 面积约4000-20000平米，要求交通便利，停车位充足 无 目前整个川南都没有该项目，辐射范围覆盖周边200公里内七地市 非常看好，是本项目引擎式商业体 影院 面积约500-3000平米，要求在居住区集中地地方 中心街庆川影院 目前只有唯一一家影院，发展空间很大 看好，，当前市场上的商家需要一个更优质的物业和消费环境 城市微观市场分析 [县城内主要商业街、底商及商业综合体分布] 县城内主要商业分布在老城、城南、城北三大商圈，本项目则位于三大商圈与威远最大的成熟高端社区群之间 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 城南商圈 ③高笋塘-荷花街 ④人民路-威远商业广场（建材、家居） 城北商圈 城北商圈：⑤大润发-半边街 ⑥城北新区 老城商圈 ①兰草街 ②萝卜巷 老城商圈 最早出现的商圈，基本以临街底商构成，复合型商业业态，组成较为松散，其中高端精品购物集中于兰草街，中低