购房贷款216年新解.docVIP

购房贷款2013新解 “2013年买房，会享受到新的贷款利率吗，贷款利率降低了多少呢？”“作为外地人在上海还能买到二套房吗？听说有银行放宽了信贷政策，到底现在买房是‘认房也认贷’还是‘认房不认贷’呢？”……进入2013年以来，关于房贷方面的问题好像多了起来，因此我们不妨就来讲讲2013年的房贷新常识。 ◆第一部分：问答释疑 Question1. 小李：2013年买房，贷款利率降低了吗？ Answer 解答：2013年1月1日起，银行开始施行新的房贷利率，较2012年有所降低！ 2012年央行两度下调房贷利率，一次是2012年6月8日，5年期以上贷款利率由7.05%调整为6.8%。第二次是2012年7月6日，央行对5年期以上贷款利率由6.8%调整到6.55%。 在银行采取的三种调息方式中，常见的是“次年调整”，也就是在调息后的次年1月1日起执行新利率。第二种是“按季调整”，也就是在调息后的下一季度执行新利率，这种方式是少见的。第三种是“次月调整”，也就是在降息后下个月可以享受到降息后的利率，这种方式也少有采用。 目前多数银行是采用“次年调整”的方式，因此，2013年1月1日起银行开始实行6.55%的新贷款利率。当然，如果买房人贷款时银行还给出了适当的折扣，那么买房人具体享受到的贷款利率还会低于6.55%。 Case 案例：“月供一族”在2013年减负！ 由于今年银行开始实行新的贷款利率，因此正在还贷的“月供一族”也得以减负。 比如有人贷款50万元，贷款期限为30年，以等额本息还款法计算，若不考虑银行给出的贷款利率折扣，则2012年按照7.05%的贷款利率，每月还款额为3,343元，而从2013年1月1日起按照6.55%的新贷款利率计算，同笔贷款月还款额为3,177元，每月减少了166元。 “新上海人”常小姐就在2010年贷款50余万元买房，并享受银行75折的贷款利率优惠，与2012年相比，今年开始每月还款节省出100多元，常小姐说，这样一来，每个月就“节省出两周的菜钱”。 Question2. 王先生：二套房认定标准放宽为“认房不认贷”？ Answer 解答：多数银行目前仍是“认房也认贷”！ 进入2013年以来，便有媒体报道称沪上二套房贷认定标准在年初出现“微调”，部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房不认贷”，言下之意，如果之前的贷款记录已经结清，名下房产已经售出，则可不认定为二套房。那么，实际情况是怎样的呢？根据记者调查，目前多数银行还是坚持“认房也认贷”，也就是说只要个人名下有过贷款记录，即便目前个人名下房屋已经售出，前一套房屋的贷款也已经结清，但仍然作为二套房认定。当然，至于该二套房能否从银行顺利贷款，建行信贷部门一位工作人员告诉记者，只要并非国家“限购”红线之内，还是可以申请到贷款的，但贷款利率要在基准利率基础上再上浮10%，首付6成，贷款4成。 另外，银行工作人员口中的二套房“限购”红线，在上海主要限定住了外地人二套房的购房资格，“持三年以上上海居住证的外地人可购二套房”的消息已经在2012年被澄清并明确叫停。 Question3.贷款利率降低，提前还贷是否划算呢？ Answer 解答：是否提前还贷，因人而异，综合考量！ 2013年，提前还贷是否划算呢？哪些情况适宜提前还贷，哪些情况又该做长远打算呢？ 首先，适宜提前还贷者，一般是在借款初期，或者还款的前一段时期，手头宽裕并且未来一段时间不会面临较大支出和生活压力的客户，可以酌情提前还款。 其次，许多客户是不适宜提前还贷的！一是享受到7折贷款利率的客户，其享受到的贷款利率只有4.585%，相较4.75%的5年期存款年利率来说，属于存贷利率倒挂，这种情况下拿钱还贷还不如存入银行。二是如果还款时间已经接近总还款期限的一半，最好不要提前还贷。比如使用等额本息还款方式的客户，前几年还款多属利息而本金还款较少，到后期提前还贷节省的利息并不多。而使用等额本金方式的客户，若还款期已经超过三分之一，即使提前还贷，还款也多属本金，同样并不划算。 看过了以上我们的总结和分析，相信很多向银行申请贷款的新老客户已经在心里打起了自己的小算盘，是不是提前还贷，合理的理论分析加上自己的资金状况，综合盘算一下也就不难得出结论了。 ◆第二部分：房贷的计算、选择题 购房者说： “‘房贷’是个人理财很重要的一个方面。” 案例CASE： 通过某外企的校内招聘成功入职浦东一家外企的小张，在租房住了一段时间后，其在江苏的父母考虑要为他在上海买套房，一来是对小张这份工作还比较满意，希望他以后能留在上海生活，二来也是担心房价再涨对买房不利。而对小张来说，这无疑成为人生中的第一次买房经历，小张坦言，买房的很多事情都不懂，“贷款方面，关于贷款方式、年限、还款方式等问题我都是第