深圳万科企业价值评估.docVIP

深圳万科企业价值分析报告 目录 1. 概述 1 1.1宏观经济分析 1 1.2行业概况 1 2．万科A行业竞争力分析 2 2.1五力模型 2 3 报表内容预测 3 3.1营业收入与盈利的年度预测 3 3.2营运资本变化与需求预测 4 3.3资本性支出与资产折旧等预测 4 3.4 实体现金流预测 4 3.4.1无风险利率的确定 5 3.4.2风险溢价的确定 5 3.4.3 β值的确定 5 3.4.4权益资本成本 5 3.4.5 债务资本成本 6 3.5基于实体现金流的公司价值计算 6 4 报告总结 7 5风险提示 8 1. 概述 1.1宏观经济分析 （一）中国房产业未来的发展趋势 当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。 （二）个人见解 1、健全金融市场，投资渠道，缩小贫富差距 ???? 我国有大部分人口在农村，大多数人都并不富裕，使得很多人只能“望房兴叹”因此，缩小贫富差距确实是拉动内需的好办法，而且有利于我国增强应对金融危机的能力。对于房地产的发展来说，缩小贫富差距能够提供一个巨大的市场