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此次调控对比以前有何不同文／本刊见习记者 徐卓航回顾历史，让我们能够更加清晰地认识现在和未来。2005年上海曾出现过降价潮，而2008年全国范围内更是有过一次大面积的降价潮。那么这对于我们当前的市场来说，又有什么值得借鉴的呢？2005 上海“独领”降价潮2003年我国开始出现“局部过热”的经济态势，因此出台了包括减少土地供应量等多种抑制性政策。然而供应量或者说供应量预期的减少反而为投机者提供了炒作的借口，导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。承载着大多数公众期待、旨在稳定房价的调控政策，自2005年的3月开始。随着“国八条”、“新八条”的出炉，政府在2005年把调控重点转向了房价。不久，降价成为了上海楼市2005年的主旋律，房价出现明显下降，最大降幅超过20%。然而，除了上海之外，全国各地房价却继续大肆上涨，北京房价的上涨幅度不比过去任何一年小。究其原因，一方面2003年起“稳中适度从紧”的政策效果在逐渐显现；另一方面，上海在2004年就出台了《上海市房地产登记条例修正案》、《上海市土地储备方法》等地方法规加强调控力度。在中央与地方的双重压力下，加上2005年全国瞩目楼市调控和观望情绪的影响，房价高企的上海这才开始了降价潮。应该说，楼市宏观调控等政策效果的产生需要一定的周期，这次降价潮不单单受到2005年调控预期的影响，也更是2004年一系列举措的效果。2008 金融危机下的全国降价潮不过，从2005年到2007年，楼市的宏观调控不断“更新换代”，逐步摸索着合适有效的政策法规，政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量以及控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。到了2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，房价也是又一轮猛涨。政府因而确定了从紧的货币政策，楼市调控方面也继续加大力度，央行与银监会联合发出 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。终于，伴随着金融危机的来临，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点。以上海为例，国家发改委数据显示，上海房屋销售价格指数为99.2，同比上年下跌0.8%，新建住房价格指数98.6，同比上年下跌1.4%；二手住宅价格指数99.4，同比下跌0.6%。从数据来看，呈现全线下跌趋势。这既是金融危机带来的后果，也恰恰是数年来调控政策不断完善、加强后的效果体现。当前房价松动的前世今生2010年以后，面对越来越大的通货膨胀压力，中央政府再一次开始紧缩银根，收缩信贷，准备金率达到创历史纪录的23%。同时，2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施，经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。随着国十一条、国四条等限购、限贷政策的不断出台和收紧，从去年4月至今，楼市经历了 “最严厉调控政策年”。面对如此大规模长时间的严厉调控限制，温总理7日指出，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。我们看到，一方面，两次降价潮都处于为了解决市场过热而实施的银根紧缩等从紧的政策当中；另一方面，楼市的宏观调控往往能够做到对症下药乃至逐步加大，且持续一定的周期，能渐渐显现出政策的效果。而这两点都能在当前的市场环境中有所体现。不过像这一论调控力度如此大、持续时间又如此长且伴随着长时间的银根紧缩，迄今为止并不曾有过。进一步回顾分析，除了特别“严厉”之外，还有一些不同点使得这次楼市的情形区别于两次降价潮。在目的背景上，考虑到房地产业对通货膨胀的连锁影响和推动，本轮调控更多地着眼于抑制金融危机以来日益严重的通货膨胀，而非往年的单纯稳定市场、减少矛盾。而在方法措施上，本轮调控更全面具体地落实了针对影响房价各个因素的相关政策，更为彻底地用限购、限贷等两头收紧、釜底抽薪的方式去打压房价，相比往年而言要快、狠、准得多。当前楼市与前两次降价潮成因对比：?2005年2008年2011年经济环境抑制局部过热，稳中适度从紧市场过热、CPI过高，从紧的货币政策通货膨胀压力巨大，紧缩银根，收缩信贷主要调控政策2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%；上海发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转；?2004年8月：《上海市土地储备方法》出台；?2005年3月：房贷优惠政策取消，房地产税改革深入，国八条出台；?2005年5月：新国八条、《关于加强房地产税收管理的通知》出台加息和上调存款准备金率（全年共计6次加息，10次上调存款准备金率）；