物业管理维权常.docVIP

物业管理维权常识 业主的权利与义务 什么是物业管理？ 答：《全国物业管理条例》（以下简称条例）中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 谁是真正的业主？ 答：条例第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友，均不能称为业主。 业主是否有选择或者不选择物业管理企业的权利？ 答：《条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。有人理解为无论社区多大，都必须委托物业管理企业管理，户数较少的社区不能业主自治，如有人提出“对于一个户数较少的社区，《条例》没有规定允许社区业主完全自治管理的模式，允许聘请数量较少的有专长的员工实现管理，而无须由成本较高的物业公司管理。”这种意见实际上是对第三十四条的误读。物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主形式财产权的行为，选聘物业管理企业实施专业化的管理只是业主对自有物业实施物业管理和维护的方式之一。《条例》第二条也清楚地表明了这一点，该条将调整对象确定为业主通过选聘物业管理企业按合同约定实施物业管理的活动，说明《条例》没有禁止业主采取物业管理以外的其他对房屋实施管理的方式。在业主自愿的前提下，业主完全可以对房屋实施自我管理，或者，这些对物业实施维护和管理的方式不在《条例》调整的范围之内。《条例》充分尊重业主财产的自主权，没有强制业主必须实行物业管理，着眼点只在规范物业管理活动各方主体行为。 业主的物业管理活动中应履行哪些主要义务？ 答：业主在物业管理活动中应当履行五大项主要义务： 遵守业主公约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 此外，还包括除条例以外的法律、法规规定的应当履行的其它法定义务。 业主应当遵守建设单位在销售物业之前制订的临时公约吗？ 答：应当遵守建设单位在销售物业之前制订的临时公约。条例第二十条明确要求，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。条例第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 由于现实中业主购买物业的时间大多不能一致，使得最初的业主临时公约不可能由购买物业的业主共同商议拟订，因此，只能由建设单位先制订业主临时公约，由买房人承诺遵守。为防止建设单位利用临时公约侵害业主的权益，条例特别规定，建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，并要进行公示与说明。 业主承担小区内水电等公用管线和设施设备的维修、养护吗？ 答：业主不承担小区内水电等公用管线和设施设备的维修、养护。条例的第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施维修、养护的责任。相关管线和设施设备维修、养护在责任。条例还规定，单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 小区专项维修资金属业主所有还是物业管理企业所有》 答：小区专项维修资金属业主所有。条例第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关对交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 小区专项维修资金可以挪作他用吗？ 答：小区专项维修资金不可以挪作他用。条例第五十四条规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造不得挪作他用。 条例第六十三条规定，违反条例第五十四条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 业主可以以各种理由拒交物业服务费吗》 答：业主不可以任何理由拒交物业服务费。条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业