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2016年【司法考试】民法学第一节第二十六章第九讲 租赁合同一、不定期租赁合同（★★★）1．概念。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁合同包括三种情形：①没有约定租赁期限的（《合同法》第 232 条）；②租赁期限 6 个月以上的租赁合同未采用书面形式的（《合同法》第 215 条）；③租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》第 236 条）。2．双方当事人的任意解除权。不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权：①出租人和承租人均有权随时解除合同；②出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。【真题】1.刘某欠何某100万元货款届期未还且刘某不知所踪。刘某之子小刘为替父还债，与何某签订书面房屋租赁合同，未约定租期，仅约定：“月租金1万元，用租金抵货款，如刘某出现并还清货款，本合同终止，双方再行结算。”下列哪些表述是错误的？（14年·卷三·59题）1A．小刘有权随时解除合同B．何某有权随时解除合同C．房屋租赁合同是附条件的合同D．房屋租赁合同是附期限的合同二、一房数租（《城镇房屋租赁合同解释》第 6 条） （★★）1．说明。该条确立了“债权具有平等性的例外规则。”即在一房数租中，在每一个租赁合同均有效时，承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。2．同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，为“一房数租”。“一房数租”中，依照下列顺序，确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序：①已经合法占有租赁房屋的承租人优先；②已经办理登记备案手续的承租人优先；③合同成立在先的承租人优先。【真题】2.孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的？（14年·卷三·14题）2A．李某有权要求王某搬离房屋B．陈某有权要求王某搬离房屋C．李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任D．陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任三、房屋租赁合同的法定承受（《合同法》第 234 条；《城镇房屋租赁合同解释》第 19 条） （★★★）1．规范内容。上述法条规定了一种房屋租赁合同法定概括移转的规则，其内容是：（1）在房屋租赁合同的存续期间；（2）承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；（3）下列三类人有权法定承受（所谓“法定承受”，指什么都不需要做，原房屋租赁合同的内容维持不变，自动将承租人更换为这三类人）该房屋租赁合同：①与承租人生前承租人共同居住的人（注意：不要求是近亲属或继承人）；②承租人的共同经营人（注意：限于承租人为个体工商户的情形）③承租人的其他合伙人（注意：限于承租人参与个人合伙的情形）2．两点说明：①这一制度仅适用于城镇房屋租赁合同，对其他合同（如汽车租赁合同）不适用；②承租人须为自然人（包括个体工商户、参与个人合伙）。若承租人为法人、前述制度即不适用。【例 1】 （根据 2009 年卷四民法案例分析题第 7 问改写）甲欲与乙结婚需住房，甲于是承租丁的房屋五年。半年后，甲死亡，乙伤心欲绝回娘家住了 10 个月。乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，甲、丙书面约定：“如甲到期不还款，丙有权居住甲租赁的丁的房屋”。后甲到期不还款，丙向丁出示该书面约定后，丁将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，并将甲、乙的东西搬出。题目问：乙可对丙主张何种权利？答案是：乙可依照《合同法》第 245 条，对丙主张占有返还请求权。分析的思路如下：①乙为与甲生前共同居住的人，甲死亡时，乙法定承受该房屋租赁合同，乙自动成为承租人。②乙回娘家居住期间，依照该房屋租赁合同，乙为房屋的直接占有人。③丙有理由住进该房屋，但丙采取的方式不对（法律禁止丙以法律禁止的私人力量剥夺乙的占有）。丙侵夺了乙对房屋的占有，依照《物权法》第 245条，乙有权对丙主张占有返还请求权。答案：1:ABD；2:C。只做考试概率高的题目，2016司法考试免费做题，请搜索“鸭题榜”APP