2011年乐山房地产市场年报.pptVIP

美 创 地 产 樂山房地產市場 2011 年總結与2012 年趋勢展望 Leshan Real Estate 宏觀政策 Macro Policy Coordination 全國市場 National Market 樂山市場 National Market 美创策略机构 2012.1 房地产调控持续加码，措施进一步落实细化。 1 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1 月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个；7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；10 月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于2010 年的这一轮房地产调控在2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。 限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010 年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40 多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7 月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50 个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。 首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010 年1 月“国十一条”到2011 年1 月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011 年1 月27 日，财政部发通知，将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。 2011年商品房调控政策总结： 限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。 商品房调控政策 中央坚定房地产调控 开工 1000万套 资金、 土地支持 质量、 分配 货币信贷 差别化 信贷 货币紧缩 税收措施 房产税 改革试点 转让税 调整 行政手段 限价令 限购令 问责制 保障房 商品房 2 2012年商品房调控政策趋势： 中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧； 本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012 年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。 目前，地方政府对加强房地产调控态度暧昧。2011 年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入下降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压力骤增，放松调控的意愿强烈，10-11 月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。 然而，内外部因素均没有影响中央的调控决心。从内部因素看，GDP 增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007 年，欧债危机影响不如2008 年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2008 年下半年。预计2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。 商品房调控政策 时间 事件 关键讲话内容 2010 12.26 参加中央人民广播电台“中国之声”节目 温家宝说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”。 2011 3.14 温家宝总理2011年《政府工作报告》 “坚定不移地搞好房地产市场调控；进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。