解放军空军昌平招待所项目地块定位策划方案.ppt

解放军空军昌平招待所项目 市场分析与定位报告 第一部分 昌平市场总体概况及周边情况简述 第二部分 项目定位及规划建议 在昌平区及附近区县有着丰富的旅游资源，去京北度假已经成为北京市民一种时尚的休闲度假方式。主要旅游资源有： 1、北京国际高尔夫球场（北京最具专业水准的golf球场） 2、八达岭长城 3、蟒山森林公园 4、十三陵 5、龙潭自然风景区 6、雪世界滑雪场 丰富的旅游资源已成为昌平酒店业发展的重要支撑点! 从市场中来，到市场中去！ 根据昌平酒店的城市发展布局， 我们总结出如下三种类型： 景观集聚型 社区依附型 市镇经济型 昌平区域酒店业市场总结： 大多数高档酒店集中在旅游景点附近、缺乏成熟的生活配套、面临着严峻的老化问题，根据我们的调查，目前四星级以上酒店在区域还不多，随着新城的不断发展，需要四星级的商务酒店来完善区域商务功能。 现在消费者对5星级酒店有追求，但其高贵的价格的价格使消费者难以接受的。相应而言，四星级酒店以其优质的服务，相对低廉的价格，引起消费者的青睐。鉴于这一市场趋势，四星级酒店将有着广阔的市场空间。 近年来外地来京游客逐年递增，京北旅游持续升温，这一趋势也决定着趋于酒店业将有着广阔的市场空间。 以酒店总规模0.8~1万平米为基数，综合国外会议酒店建筑的规模配比，进行各功能部分的面积分配： 五，住宅的开发建议 五、住宅部分的定位建议。 根据市调，目前昌平在建项目的户型多采用大比例三房的配比方式，这符合四线市场需求集中的需要，建议项目也采用这种形式，但可以考虑市场增加两房配比，从节省土地角度，面积设置不易过小。 昌平大多楼盘存在主力三房普遍面积设置过大，这在很大程度上限制了消费的选择性，建议在三房设置上，将三房面积端分解为100——130㎡间。增加户型多样性的同时增加户型的适应性。 在大户型处理上，有两个要点。一个是必须增加平层大户型，但面积要求控制在140～180平米之间，户型做到4+2+2格局。 为了增加户型的竞争力，我们建议在主力三房的基础上进行面积调控，建议设计更多的三房适用性选择，这样在利用四线市场单价低的优势在不减少单价的基础上，可以形成总价的诱惑，扩大受众群体。另外，整个户型面积配比强调面积小幅度攀升，层层吸引的策略，不断深入挖掘每个层面的客户潜力。 景观商业街效果图 空间灵活机动，居住可办公。 一居户型 (八)平面示意 四、公寓定位 两室，建面97.28平米 方正，不浪费面积 功能较齐全 N 生活阳台，方便烹饪 客厅与两主卧都带窗台，通光透风 两居户型 (八)平面示意 四、公寓定位 两室户型，建面133.59平米 N 功能分区明确， 边角利用良好 主卧优先，带卫浴 两卧均有阳台 拥有较大的储物室 两厅宽绰，通透 两居室户型 (八)平面示意 四、公寓定位 两居户型 (八)平面示意 四、公寓定位 三居户型 三居室户型，跃层结构 建面149.6平米 一层面积74.8平米 二层面积74.8平米 挑空处理，增加品质气派 上层休息区，主卧开阔，转角凸窗便于观景 下层工作区，带一卫，方便起居 洗手与淋浴分开，干湿分离。 (八)平面示意 四、公寓定位 三居户型 (八)平面示意 四、公寓定位 客厅挑空，可形成小中庭，空间尺度增强。 三居户型 (八)平面示意 四、公寓定位 14200 别墅17000(精装) 公寓14000 14380 起价15000(精装) 价格(元/平米) 燕平家园 (二手房) 富泉花园 (二手房) 新新公寓 (在售) 蓝郡三期公寓 (在售) 项目 目前，市场上的公寓和中高档住宅售价如下： 根据以上对区域高档住宅项目的价格分析，结合项目较好的地段条件，本项目公寓价格预测的基准取值为15000元/平米，同时结合项目的销售周期考虑和区域经济的总体发展速度，年增长速度取值为10％～15％，所以本项目公寓的销售均价建议为： 销售均价：14900~15200元/平米 (九)价格预测 综合考虑“市场形势+客户需求+项目成长”： 市场形势：整体昌平楼市高层住宅目前有很大的放量，当前的价格趋势走低，说明住宅市场短期内消化存在抗性。项目启动首要考虑安全性，建议实用性户型开发。 项目成长：作为商住综合体项目，产品升级带来的持续价值提升，树立市场信心，有效拉动市场的销售。 建议：安排较为丰富的产品线， 以主流需求，价值实现稍差产品启动 产品配比建议准则 原则一 以市场为导向，开发适应市场需求的产品线 原则二 寻求项目稳健，规避竞争风险，面向刚性改善需求，站位中端物业 原则三 客户研究指向：舒适性＞功能性 关于项目立面风格的建议 板式高层24F 考