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星河湾个案 王志纲工作室 2001年6月 王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程 一、大势把握 （一）对市场、企业、项目的评估 1、市场评估 ●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域； ﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。 一、大势把握 （一）对市场、企业、项目的评估 1、市场评估 ● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。 2、项目条件评估 ●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。 ●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。 一、大势把握 （一）对市场、企业、项目的评估 3、企业能力评估 ● 核心结论： ﹡三大优势： 有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿 ﹡三大劣势： 没有品牌、没有社区开发经验、没有班底 ● 理论支撑： ﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、劣势的重新认识和利用 一、大势把握 （二）成果提交形式 ●《市场评估提案》 ●《项目条件评估提案》 ●《企业评估提案》 一、大势把握 （三）效果评估 两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州； ●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未来的市中心将在番禺； ●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面； ●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热点，竞争的焦点； ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。 二、理念创新 1、核心结论： ●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪宅十分有竞争力。 ●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区 ﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产 二、理念创新 1、核心结论： ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题 在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方，超越同质化竞争。 二、理念创新 2、理论支撑： 大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引导消费。 3、成果提交： 《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和功能描述。 二、理念创新 4、效果评估： ●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景，更做出了江境； ● 广州第一个水生态社区——做出了市场公认的广州最好的水文章； ● 开盘后，除了广州买家外，来自珠三角，乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。 三、策略设计 1、核心结论： ●市场领跑策略； ●提高竞争门槛的实力开发策略； ●抢占先机的市场引爆策略； ●大盘可持续发展策略； ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服务等提出意见和建议； ●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的情况，制定出《社区服务体系》。 三、策略设计 2、理论支撑： ●因时、因地、因人制宜，量身定做； ●项目品牌与企业品牌并重。 3、成果提交： ●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》 ●《营销、推广策略提案》 三、策略设计