关于老旧功住宅小区物业管理的问题与建议.docVIP

关于老旧住宅小区的物业管理 物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。 一、居民观念需转变 　　多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。 二、硬件条件相对落后 　　老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等 三、产权形式多样 老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房，央产房改售房，央产房上市房，承租房。住房的产权人多样化的特点。 四、存在多头物业管理的现象 　　产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会及商业网点单位等。 五、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 　　老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。 六、物业管理收费困难 　　已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分13项： 　　住户个人缴纳的项目：1、保洁费；2、保安费；3、各项费用统收服务费；4、车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)；5、露天停车场、路边划线停车位的收费。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。 产权人缴纳的费用1、绿化费；2、化粪池清淘费；3、管理费；4、房屋共用部位小修费；5、房屋共用部位中修费；6、大修费；7、小区共用设施缴纳维修费;8、高层住宅的产权人还应缴纳电梯、高压水泵的运行维护费。 根据房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费。 七、原产权人物业管理费负担过重 　　老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收费中的大部分费用是由原产权人承担。 八、社区管理与物业管理存在矛盾 　　社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区居委会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。 针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议： 　　其一、加快、加强物业管理的立法工作 　　其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境 其三、处理好社区管理与物业管理的关系 　　物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与居委会、派出所、社区管委会等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。 　　　　　 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，