朝阳凤凰广场策划案.pptx

凤凰广场企划2015年8月26日放肆公映 人生就象一部电影有悲剧、有喜剧、也有悲喜剧这，都由导演决定导演可以是她的老爹、老公和儿子甚至也许会是她的孙子当然也会是一个品牌美食广场、特色商业街、商业城百货、儿童体验馆、技能培训中心、创客基地但我们希望是凤凰广场一个流行的、个性的、人文的商业新旗舰营销梳理项目定位整体策略市场分析主题形象营销策略产品定位竞品分析市场推广节点客户解读项目本体认知招商策略业态建议现状总结1、整体市场分析1.1 地理位置城市地理形势优越，为经济快速发展奠定了良好的基础。 朝阳的地理位置十分重要，朝阳是中国东北地区与中原地区政治、经济、文化交流的枢纽地带。如今的朝阳市东连辽宁中部工业城市群，南临渤海之滨，西接京、津、唐经济圈，北依内蒙古腹地，海陆兼备，交通便利，地理位置优越。1.2 区域面积人口区域人口密集度高，城市消费需求相对稳定。朝阳市总面积19731平方千米，总人口340万人，市区人口40万。下辖双塔区、龙城区、北票市、喀左县、建平县、凌源市、朝阳县七个县（市）区。1.3 经济指标经济总体保持平稳，稳中有增、稳中趋优，完成地区生产总值1020亿元，增长4.5%。（摘自2015年政府工作报告）数据显示，年生产总值810．8亿元，按可比价格计算，比上年增长13．8%。其中，第一产业增加值170．7亿元，增长6．9%；第二产业增加值417．6亿元，增长17%；第三产业增加值222．5亿元，增长13．1%。全市人均生产总值26674元（折合4233美元），按可比价格计算，比上年增长14．2%朝阳市05-11年GDP增速1.3 经济指标居民消费能力增强，同时对商品的时尚，质量，品牌有了更高的要求。2011年我市城镇居民人均可支配收入21297.1元，同比增长17.8%，居民消费“底气” 增加。2011年我市城镇居民人均消费性支出为14909.1元，同比增长22.8%。据调查数据显示，食品支出仍是市民消费的主要支出，但和以往相比更注重质量的提升。除此之外市民对衣着量、样式、质量等方面的需求增加，再加上对时尚、个性和品牌化的追求，使得2011年市民人均衣着消费支出1641元，同比增长10.1%。转盘街商圈，兴隆商圈，珠江广场商圈形成贯穿南北的局面，形成三大区域一线排列的格局1.4 城市商圈分布转盘街商圈兴隆商圈本案珠江广场上圈1.4 城市主要商圈介绍转盘街、兴隆、珠江广场商圈分别以餐饮娱乐、电子电器及商贸百货为主要商业动脉，形成各具特色的商业圈，吸引了不同需求的消费者，同时形成了朝阳商圈三足鼎立的局面，成为朝阳主要的三个消费地点。转盘街商圈：朝阳的老牌商业区域，位于朝阳火车站西侧，朝阳政府北侧，人流量大，商业氛围浓郁，配套设施齐全，经过多年的发展已经由过去大白楼，商业城等中低端商业聚集地，蜕变为新玛特等大型商业的新宠，形成的高中低端商业互补的商业氛围。兴隆商圈：依托朝阳汽车站及其优越地理位置，兴隆大家庭2008年入驻朝阳，经过多年的发展已经成为朝阳人最喜爱的购物逛街选择。随着面向年轻客户群的D7街的开放，该区域商业将更为成熟。珠江广场商圈：朝阳的交通枢纽，人流车流密集，该区域的商业一直以来都是服务周边的中低端服务类商业，但随着天马.时代广场的落成，未来该商圈也将对老牌商业区形成一定的冲击。2、项目本体认知2.1 项目基本情况凤凰广场位置朝阳市新华路和凌风大街交汇处开发商: 朝阳丰慧房地产开发有限公司业态组成餐饮、超市、儿童城、文化培训、创客电子商务、高端写字楼商业面积约30000平方米（地上8层，地下1层）层均面积约5000平方米地块处于朝阳河东，周边缺少商业旗舰店，商业氛围不浓，人口约4万，商业距核心商区有一定距离，不利于引导客户进入消费。2.2 项目SWOT分析S强势W 弱势商圈边缘，一桥横跨，车少人少无商业沉淀商业竞争压力巨大。商业资源短缺，无专业的物业管理团队。本土开发商，实力雄厚。商业规划有亮点，需要市场检验处于河东新区，缺乏商业，区域商业中心，机会大城市经济发展向好，消费能力 增强。商圈分散，住宅底商对集中商业冲击；导致商业动线变化。品牌商业的介入，会分散一定的客流互联网商业介入，未来充满变数。O良机T 危机3、现状总结4.1 综述结合城市特殊的地理位置，以及城市各个指标的情况来看，城市的经济步入高速发展的阶段，居民的购买力在不断提高。经济的快速发展也带来了大量的投资热流的涌入，品牌企业的介入带来的是全新的管理经营理念以及全新的商业模式，在产品的服务和质量上形成强大的竞争力，居民的消费需求也在不断的提升，对产品的个性化，时尚，质量都有了一定的要求。项目处于城市商业的未来核心区域，是机会也是挑战，面临巨大消费群体，品牌林立的商业竞争，如何有效地规避项目劣势，充分挖掘市场需求，寻找差异化元素，找到突破口是我