中原-重庆高层豪宅市场研究2010.07全解.ppt

* * * * * * * 重庆主城区人均GDP增长迅速，房地产进入快速发展阶段，高层豪宅时代来临 1300美元 1500美元 3000美元 主城经济年份 4000美元 6000美元 97直辖 人均GDP达到3000美元，房地产行业进入高速增长阶段 西永 微电园 城乡 统筹 寸滩 保税港 西永 保税区 两江 新区 2007年 首个万元滨江豪宅春森彼岸开盘 2004年 作为高层豪宅先驱的棕榈泉国际花园入市 2008年 重庆天地、恒大华府、珊瑚水岸等项目相继开盘，高层豪宅进入大规模放量阶段 上海人均GDP7000美元，汤臣一品面市 6年上升64% 3.5年上升94% 主城商品住宅 销售均价走势 重庆的富豪数量激增，预示重庆富裕阶层进入快速增长期。 重庆富豪的资金，多投入购买房产、汽车、奢侈品等。2008年重庆的千万富豪约有8900多人，年消费与全国平均水平相当，均为170万元 随着重庆经济和战略地位的提升，以及两江新区等政策利好，未来还将催生更多富豪，富豪数量增长速度也会进一步加快 富裕阶层发展——重庆富裕阶层进入快速增长期，高层豪宅潜在客户群增加 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3000 6000 9000 12000 15000 18000 8900人 9700人 570人 650人 千万富豪增长趋势 亿万富豪增长趋势 数据来源：胡润财富报告 重庆别墅5年入市量走势 2006 500 2500 2000 1500 1000 别墅入市量增加，高端物业需求扩大，一方面高层豪宅面对的竞争更为激烈，另一方面，未来别墅“回归”群体也会增加 3000 2007 2008 2009 2010 1778套 1529套 1698套 2238套 2500套以上 1174套 数据统计截止为7月 重庆今年来别墅入市量稳步增长，高端物业需求量加大，预计10年别墅入市量会达到2500套以上 高端市场供应量的增加，预示着未来在高端市场会产生激烈的竞争 从最近几年别墅市场供应情况看 ，未来高层豪宅从别墅“回归”群体也会逐渐加大，预示着更多的市场机会 进口汽车保有量快速增长，重庆富裕阶层数量持续增加，这部分群体也是高端物业消费群体，未来高端物业购买力将有较大提升 近年重庆进口汽车保有量统计 数据来源：中国第三产业统计年鉴 重庆进口汽车保有量呈逐年加快增长趋势，重庆高端消费能力增强 重庆进口汽车保有量从06年9937辆增加到09年的20185辆，增速从20%以下提升到35%以上 进口汽车消费显示出重庆富裕阶层基数扩大，高端消费能力提升 重庆今年发展速度加快，政策出台越来越密集，对外影响力和辐射能力扩大，房地产市场将吸引更多外来投资型客户 97直辖 西永微电园 城乡统筹试验区 保税港区 两江新区 97年重庆直辖，重庆进入新的发展时期 允许重庆在发展的道路上先行先试 国家第三个经济特区，西部经济增长极核，对重庆意义不亚于直辖 重庆产业升级转型的标志性事件，在吸引外资和发展外向型经济有重大意义 中国内陆第一个报税港区，也是中国政策最优惠的保税港区 1997 2005 2007 2008 2010 典型高层豪宅购买客户特征分析 高层豪宅购买客户仍以本地人为主 但因企业布局不同 比例有明显区别 项目 名称 购买客户比例 购买客户特征 重庆天地 本地60%+外地40% 本地客户中有大量投资客 外地以香港、上海、武汉以及海外华侨客户为主，且新天地的品牌追随者居多 珊瑚水岸 本地50%+外地40%+外籍10% 本地客户中有大量投资客，且大部分是基于和黄在重庆的良好口碑 外地以香港、上海以及海外华侨客户为主 春森彼岸 本地80%+外地20% 本地有钱人，客户眼见为实，伴随实景的品质展现，市场认同度逐步走高 外地客户，以商务人士为主，认同地段和产品，价值感强；特别是北京、浙江、深圳人、香港、新加坡人 江湾城 本地90%+外地10% 本地二次以上换房者、别墅换高层客户为主 外地以招商地产的品牌追随者为主 恒大华府 本地70%+外地30% 本地人以重庆私企业居多 外地以北京上海为主 棕榈泉 花园 本地60%+外地30%+外籍10% 以艺术界、名流等贵族为主 本地客户典范：画家、法拉利车主 目前高层豪宅物业的购买客户仍以重庆本地人为主，对外辐射力较一线城市仍存在一定距离 购买客户中存在一定量的投资比例，购买核心源于对稀缺资源和地段的独占性 全国布局的开发商凭借渠道优势，对好号召力相对较强，例如是珊瑚水岸和重庆天地等 已入住高层豪宅居住客户特征分析 高层豪宅的居住者既是财富的象征 又是优质生活的倡导者 项目名称 自住客户特征 租赁客户特征 典型高层豪宅 拥有较强的经济实力 是城市的塔尖人群 具有较高的居住理想 对住宅品牌