房地產金融与投资复习思考题+2010.5.25.docVIP

房地产金融与投资复习思考题 2010.5.25 第一章 房地产金融导论 房地产金融的作用是什么? 房地产融资的目的有哪些?开发资金来源主要有哪几部分组成? 什么是直接融资和间接融资? 什么是房地产金融? 什么是房地产金融体系? 第二章 房地产抵押贷款 1．什么是房地产抵押？什么是房地产抵押贷款？ 2．房地产抵押贷款有何特点？其主要作用有哪些？ 2．房地产抵押贷款有哪些类型？ 3. 房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？ 第三章 固定利率抵押贷款 1．影响抵押贷款利率的因素有哪些？住房抵押贷款的风险主要有哪些？ 2．切实掌握等额本金偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息） 亲手计算表3．1，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子 3．切实掌握等额本息偿还的抵押贷款的计算 （计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息） 亲手计算表3．2 ，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子 附：第二节 固定利率抵押贷款模式的演变 二、等额本金偿还的抵押贷款（CAM） 可以根据如下公式计算： 每月清偿的本金数额 = 另一部分是当月应付的利息，通过如下公式计算得出： 每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12 所以， 每月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息 由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出是： 每月还款额递减速度 = ×年利率÷12 根据上述计算公式，计算结果如表3.1所示。 表3.1 每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式） (1) 月 数 （2） 当月贷款 余额 （3） 利息 （12%÷12） （4） 每月偿还 本金 (3)+(4) 每月付款 额 (2)－(4) 每月贷款 余额 1 2 3 4 … 360 100000 99722.22 99444.44 99166.66 … 277.78 1000 997.22 994.44 991.67 … 2.78 227.78 227.78 227.78 227.78 … 227.78 1277.78 1275.00 1272.22 1269.44 … 280.56 99722.22 99444.44 99166.66 98888.88 … 0 从表中可以看出，每一个月的还款额为1277.78元，其中1000元用于偿还当月利息，277.78元用于偿还本金。每个月的还款额以常数2.78元(277.78元×月利率)递减。 三、等额本息的抵押贷款(CPM) 等额本息的抵押贷款(CPM)与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。 根据年末年金现值原理，将每月付款额作为等额年金，则所有年金之和就是贷款本金。 公式： 其中：MP ----- 每月付款额 M ------ 抵押常数 P ------ 贷款总额 N ------ 贷款年限 Rn ------ 年利率 表3.2 10万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况 月份 贷款余额 偿还的本金 偿还的利息 1 99971.30 28.70 1000.00 2 99942.31 28.99 999.71 3 99913.04 29.28 999.42 4 99883.47 29.57 999.13 5 99853.60 29.87 998.83 6 99823.44 30.16 998.54 7 99792.97 30.47 998.23 8 99762.19 30.77 997.93 9 99731.12 31.08 997.62 10 99699.72 31.39 997.31 11 99688.02 31.70 997.00 12 99636.00 32.02 996.68 合计 364.00 11980.40 从表中，我们发现，第1年，借款人只清偿了364元的本金，而支付的利息额却高达11980.04元。但因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。 第四章 可调利率抵押贷款 1．为什么要提出可