地产最佳营销方案.pptVIP

时间跨度——2008年4月—2008年6月 营销目的——通过活动吸引客户对第二批单位关注，积累诚意客户。 进行项目二次形象提升，为销售打下基础。 提升开发商的品牌。 销售目标——进行第二批销售单位客户的积累 媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、公交 宣传主题——平桥楼王 稀缺决定价值 湖景美墅 尊贵只因罕有 工程形象——售楼处、样板房、前广场、示范园林开放 时间跨度——2007年7月—-二期入市 营销目的——通过现场营销活动，持续销售热潮 扩大客户群体，带动一期销售的基础上。 同时为二期的客户积累创造一定的条件。 提升开发商的品牌。 营销节点——主要通过现场营销活动带动销售。 销售目标——完成一期95%的销售，为二期做准备。 媒体渠道——广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络 宣传主题——视销售情况而定 工程形象——项目封顶～园林全面展示～外立面落下～准现楼～入住准 备～二期入市准备 用心 钜献ProfessionalService With Heart 营销定位 定价原理 C（竞争力）= ∑qn·∑tn/p 100 64 ? 总计 2 1—3 市场形象 3 1—3 物业服务 2 0—2 售后保障 10 2 0—2 产品品质 Q6、品牌 2 1—3 使用成本 3 1—7 舒适度 5 1—7 便利性 20 2 1—3 安全性 Q5、使用 2 1—2 娱乐休闲 1 1—2 医疗 2 1—3 教育 10 2 1—3 生活基本配套 Q4、配套 4 1—5 环境协调 3 1—5 人性尺度 3 1—5 建筑密度 20 4 1—5 风格创新 Q3、建筑 2 1—5 人文因素 2 1—5 小区氛围 2 1—5 城市景观 25 7 0—10 自然景观 Q2、环境 2 0—2 热点地段 2 1—5 社会认可度 1 1—3 繁华程度 15 4 1—5 区域所处城市级别 Q1、位置 满分 打 分 内 容 分 项 100 65 ? 总计 10 8 5—10 地面/地下停车 t4、停车 7 1—10 小区接驳交通 20 4 1—10 公交线路 t3、交通组织 7 5—10 到市区最近繁华商圈时间 7 5—10 到最近公交枢纽时间 30 9 5—10 到主要干道时间 t2、时间 3 1—5 距火车站、机场距离 5 1—10 距片区中心距离 5 1—10 距其他各区距离 40 10 1—15 距城市中心区距离 t1、距离 满分 打 分 内 容 分 项 “本项目”选择购买最低价格的计算 C = 1.8，∑qn = 65，∑tn =66。 p =∑qn·∑tn /C = 2346元/平方米 选择购买最低理想值的计算（市场合理竞争力） C = 60×60/2000（2007.6月住宅均价）= 1.8 取值说明：∑qn、∑tn值取合格，60分； p值取最近信阳住宅产品均价，未来可适当修正。 营销定位 定价计算 0 成本 客户感知价值：? 客户愿意支付的最高价（上限） 售价 客户驱动力 营销的作用： 1、提升客户的感知价值； 2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分） 2346元/平方米 整体营销溢价 营销定位 定价计算 营销定位 定价计算 内因元素： 大社区成熟环境 优越资源整合 居住舒适度 建筑打造 开发周期…… 外因元素： 城市规划前景 环境改造力度 同期竞争优势 政策金融风险 …… 加强元素： 完善生活配套 样板工程展示 营销组织力度 …… 2300 2400 2500 2600 价格线 通过良好的卖场展示和营销策划工作组织，预计可实现2400—2500的销售均价 溢价策略 方案执行纲要 市场分析 营销执行 产品分析 形象定位 客户定位 价格定位 产品定位 营销策略 营销战略 营销执行 媒体策略 营销总纲 建立项目差异化的高形象，提升项目市场价值，在合理的营销周期内，为项目和三方赢取更大的市场利润！ 营销目标 高形象、中价格入市、快速上涨,以合理实效的推广费用实现100%销售! 营销思想 依托城市发展方向及城区内稀有景观资源进行强势炒作，利用渗透力强的前期预热，以极具竞争优势的多元化产品+颇具感染力的情景营造，完成整个项目的推广！ 营销战略 通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在激烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务。 “ 3 ”营 销 策 略 营销原则 营销战略 指在营销推广中采用针对性策略，以最少投入得到最大产出效益。 指通过营销手段达