浅析房地产投文资风险.docVIP

安徽农业大学经济技术学院 投资项目评估 课程作业 题 目 专 业 班 级 学 号 姓 名 二○一四年五月 房地产投资风险与防范对策研究 摘要: 房地产投资是我国经济建设的一项重要内容,而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险,降低风险损失,提高房地产投资风险管理效率,已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析,才能有效地防范这些风险。 关键词: 房地产投资；投资风险；风险管理；防范对策 目录 0、引言 3 1、经济风险:主要包括利率风险和通货膨胀风险 4 1.1 利率风险 4 1.2 通货膨胀风险 5 2、施工风险 5 2.1 建材价格变动风险 5 2.2 设计变更风险 5 2.3 项目质量风险 5 3、市场风险 5 3.1 市场竞争风险 6 3.2消费需求变化风险 6 4、政策风险 6 5、其它风险:主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型 6 5.1 合同风险 6 5.2 管理风险 6 5.3 自然风险 6 参考文献: 7 0、引言 房地产投资具有投资额大,建设周期长和投资项目不可移动性等显著特点。这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性的经济活动。因此,房地产投资者,要想把握良好的投资机会,获取预期的经济收益,就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识,并据此采取相应的对策,实施有效的管理。房地产投资风险是指房地产投资主体,直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的,风险的存在不仅会带来损失,在许多情况下,风险也蕴藏着某种机遇。所以,科学预见各种不确定性,提示并正确识别房地产风险因素,认真分析和研究各种因素的影响方式和程度,对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。根据房地产项目开发的特点,笔者认为可将房地产投资风险大致分为下面几种。 1、经济风险:主要包括利率风险和通货膨胀风险 1.1 利率风险 利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业,这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大,当利率上升时,会使企业支付的利息随之提高,资金的成本增加,从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。 1.2 通货膨胀风险 通货膨胀风险是指通货膨胀时期,纸币贬值价格全面上涨,从而给房地产投资者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力,价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的,购买力相对下降,可能 无力支付日渐升值的房地产,从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。 2、施工风险 施工风险是指房地产投资项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因,使项目建设周期延长,开发成本增加,目标收益难以实现的可能性。 2.1 建材价格变动风险 钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料,其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70 % ,且其建设周期长,建材价格又是经常变动的,人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料,因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升,从而迫使投资者增加资金的投入。 2.2 设计变更风险 设计变更的原因有两个方面:其一是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更;其二是由于在实际工作中,设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下,设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多,成本增加会越大,因而给投资者造成的损失也越大。 2.3 项目质量风险 项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好,可能导致返工、加固、处理等,会相应延长工期,同时也会加大资金投入。 3、市场风险 市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售,从而给投资者带来投资沉淀的风险。 3.1 市场竞争风险 房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度,直接影响到投资项目的销售状况和收益的实