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第7章 房产面积计算 为了保证全国房地产面积计算标准的统一，同时顾及全国各地对房地产面积计算传统方法的连续性，1987年国家测绘局颁布了《地籍测量规范》，1991年颁布了《房产测量规范》(行业标准)，2000年，国家颁布了《房产测量规范》国家标准，对面积计算作出了具体规定，并提出了基本要求。这些要求和规定，保证了全国房地产面积计算标准基本统一。随着建筑设计的不断创新，原规范已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。为保持与国家标准的协调一致，使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范房屋建筑面积测绘工作，湖南省房产测量专业委员会于2004年组织全省房产测量专家制订了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，于2005年1月1日在全省试行。后经广泛征求意见，多次修改，于2006年编制了《湖南省房产面积测量技术规程》（ ），并由省技术监督局发布，于 年 月 日实施。 房地产面积的计算是房地产测量中的一项重要工作，它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发以及房地产权属单位提供不可缺少的资料，同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房地产面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房地产面积的准确与否，涉及到千家万户的切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结，这里以《房产测量规范》国家标准（GB/T17986－2000）和《湖南省房产面积测量技术规程》（ ）的相关规定为例介绍房产面积的计算。 7．1 一般规定 7．1．1房地产面积计算的内容 房地产面积的计算内容如图7－1所示，包括房屋面积的计算和房屋用地面积的计算。房屋面积的计算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积和共有建筑分摊面积的计算；用房屋地面积的计算包括房屋占地面积的计算、丘面积的计算、各项地类面积计算及共用土地面积的计算和分摊。此章着重介绍房屋面积计算。 图7－1　房地产面积的计算内容 1．房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。 2．房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。 3．房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 4．房屋共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 5．成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。 6．成套房屋的套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成。 7．套内使用面积：套内使用面积指套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。 8．套内墙体面积：套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 9．套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。 7．1．2 房地产面积计算的一般规定 房地产面积计算的一般规定如下： 1．房地产面积的计算，均指水平投影面积的计算, 房屋建筑面积计算以幢为单位。 2．标准和规程中所指房屋层高2.20 m以上的计算建筑面积，都包括2.20 m本身，其含意是层高在2.20 m或2.20 m以上的计算建筑面积。 3．各类面积必须独立计算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 4．在面积的所有计算过程中，取位至0.001㎡，面积计算结果，取位至0.01㎡ 常用几何图形周长、面积计算公式 表7—1 7．2．2实地量距法 实地量距法是在实地用仪器、卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测量方法，在计算房屋面积时，现在都是采用实地量距法；在计算房屋用地面积时，也可采用实地量距法。 对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，我们都是用卷尺或手持式测距仪直接最取其边长，很简单地算出面积。 对于不规则的面积计算时，我们可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，用简单的加减法就能算出其面积。 7．2．3坐标解析法 坐标解析法是利用闭合多边形顶点的实测坐标计算多边形的面积。若已知一闭合多边形各顶点在某一平面直角坐标系中的坐标，那么选取一坐标轴为投影轴，由各顶点向该轴作轴线，于是以每一边为斜边构成了若干个直角梯形，这些直角梯形的面积的代数和的绝对