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社区物业管治现状调研报告 物业管理问题是广大市民普遍关注的一个热点问题，在社区推广实施物业管理更是热点中的难题。社区是若干个群体或社会组织聚集在某个区域里所形成的一个在生活上相互关联的大集体，是社会生活的载体。社区物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，是城市管理的重要组成部分，其管理范围涵盖了从居民小区到工商业各类物业项目。加强社区物业管理，有利于城市经济可持续发展，提高城市的品位，有利于提高城市经营管理水平，促进房地产的保值增值，推动我市城市建设和和谐社会建设。 在深入开展学习实践科学发展观活动中，我局组织相关人员，围绕加强社区物业管理等重点内容，开展开展集中调研，调研的对象主要是城区 花园等小区的业主、物管企业工作人员以及社区居委会、相关职能部门的管理工作人员，调查主要采取了问卷调查、随机访谈、召开座谈会、查阅档案及实地查勘等方式，重点就社区物业管理现实存在的问题以及加强和改进的措施等内容进行分析研究，为开展社区物业管理试点，扎实推进社区综合管理改革提供参考依据，现将情况报告如下。 一、社区物业管理基本现状 （一）基本情况 据 年我市住房现状调查，马店城区（不含社区）现有住房2.51万套，住房总建筑面积315万平方米，人均住房建筑面积36.22平方米，分布在马家店街道办事处五柳树、丰坪巷、七口堰、熊家窑等4个社区居委会。4社区总人口约8.7万人，国土总面积13.85平方公里。截止 年底，我市 城区共有物业管理企业6家，即 达等物业管理公司，物业管理资质等级均为三级，具有物业管理经理上岗证、物业管理人员上岗证的持证上岗人员48人，相关从业人员240人。全面实施物业管理面积80万平方米，其中住房78万平方米，社区物业管理尚未全面推开，已归集公共部位公用设施维修基金318万元，已有10个住宅小区组建业主委员会，实现了业主自治或委托物业管理公司进行管理。 （二）社区物业管理作法 近几年来，市房地产管理局认真执行国务院《物业管理条例》，在物业管理方面从开发源头到建后管理做了大量的细致工作，特别是围绕业主反映的突出问题，采取了一系列办法措施，取得了一定成效。具体体现在： 一是加强物业管理法制建设，认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传、培训工作。按照原建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》要求，分批对房管所、物业管理公司工作人员、业主委员会成员等进行集中学习培训，要求从业人员持证上岗，先后培训百余人次，夯实了物业管理基础，提高了物业管理人员素质，营造了良好的物业管理氛围。 二是建立了商品住宅专项维修基金管理制度。严格按照《省共用部位共用设施设备维修基金实施细则》规定比例缴交，做到记帐到幢、明细到户、财政监管，保证专款专用，真正用好住房养老金，发挥好专项维修资金保障作用。 年我局与中国建行三峡分行枝江支行在宜昌率先开通房屋维修资金管理系统。 三是建立了售房合同与物业管理合同同时备案制度。严格执行开发企业售房必须签定前期物管合同，宣传引导购房人明确物管重要性，切实做到物业管理从源头上抓起。 四是逐步规范物业管理企业经营行为。通过开展物业管理专项检查，明确行业规范和岗位规范，进一步明确物业维修、绿化保洁等服务内容和服务标准，做到服务费收支情况公开透明，建立物业管理诚信档案。 （三）社区物业管理模式 从社会福利分房到住房制度改革，从居民自建住房到房地产开发，适应各种建设模式形成了不同形式的物业管理方式。 一是建管不分物管模式。建管不分的模式决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商，房地产开发商重建设、重销售、轻售后的问题没有根本解决，出于开发下一楼盘的需要，开发公司出资组建物业管理企业，形成谁建谁管，物业管理公司前期介入与接管验收未落实，造成业主委员会成立后无法按接管内容、接管程序做好验收接管工作，导致物业管理纠纷。 二是建管分离物管模式。建管分离模式明确了业主委员会的自治权利，要求物业管理企业自主经营自负盈亏。近几年来，我市在住宅小区开发建设中，丽江花园等一部分新建的设施齐全、绿化率高的小区，由于严格执行《物业管理条例》，配备了物业管理用房，建立了专项维修基金，具备了社会化、市场化、专业化物业管理条件，按规定组建了业主委员会，实现了业主自治，聘请有专业资质的物业管理公司从事小区管理，推行业主公约，居住小区业主素质较高，收费率高，使得小区管理规范，居住环境优美，小区和谐稳定。 三是福利性物管模式。实施住房制度改革后，单位公有住房均出售给了单位人或社会人，住房已成为商品融入市场，但其物业仍由原产权单位管理，享受着单位出大头，个人拿小头的福利性质物业管理模式，由原产权单位聘请门卫、保安、保洁等工作人员从事物业管理，享受单位隐性福利，如电力局的东明小区、政府大院、省化小区、61699部队生活区