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判断题 2004年试卷三 土地估价理论与方法（部分试题） 一、判断题(共20题，题号1-20，每题1分，共20分。请判断下列说法正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分) 1．在市场比较法公式中，交易情况修正系数100／( )表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定待估宗地交易情况指数。 答案：错误 解析：交易情况修正系数100／( )，表示以表示以待估宗地发生时的情况指数为100时，要确定比较交易案例交易情况指数。分子总是待估宗地，那个为100，以那个为比较基础。 8．在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性衰减方式。 答案：错误 解析：在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减或者线性衰减方式；面状因素对其他区域不产生影响。 9.某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004年的尚可收益年限为36年。 答案：错误 解析：本题中，经济耐用年限比土地使用年限少，则尚可收益年限为30年。经济耐用年限－已使用年限＝50－20＝30 12．剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。 答案：正确 解析：剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。 13.成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。 答案：正确 解析：应当按照当地一般或者政府规定的费用进行计算，即客观费用。 16．宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按深度比例平均计算其单价。 答案：错误 解析：超过里地线内地方，应当按照里地的四成进行计算。 单选题22-70 二、单项选择题(共100题，题号21～120，每题1分，共100分。每题有A、B、C、D四个被选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分) 22．由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 A．替代原则 B．变动原则 C．协调原则 D．收益原则 答案：C 解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 23．在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。 A. 物价变动 B．交通条件 C．公用设施条件 D．环境质量 答案：A 解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。 24．土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 A. 替代原则 B．合法原则 C．贡献原则 D．变动原则 答案：D 解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 40．预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的无限年期价格为( )万元。 A．225．00 B．237．50 C．381．25 D．395．83 答案：C 解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元 42．“同一供需圈”是指( )。 A. 待估宗地所在区域B．与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域 C．待估宗地与比较宗地所处的同一区域D．与待估宗地相邻的区域 答案：B 解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。 43．某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。 A．90．3 B．94．6 C．98．3 D.100 答案：B 解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6／6％×［1-1／（1＋6％）50］＝94.6 44．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同