第1章物业管理法律关系概述..docVIP

课 题：第1章 物业管理法律关系概述共 8 课时1．1 物业管理法律关系第 1.2课时 教学目的：通过本章学习，了解物业管理法律关系的基本概念和特征、关系种类及法律事实,提高物业管理法律意识。 教学重点：物业管理法律关系的物业管理法律关系的物业管理法律关系的物业管理法律关系的概念法律关系是法律规范在调整社会关系过程中人们权利与义务关系。物业管理法律关系物业管理法律规范调整在物业管理过程中形成的权利与义务关系物业管理法律关系是法律关系的一种，包括以下几层含义： 物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的社会关系这种社会关系物业管理法律规范物业管理法律规范业主与物业公司业主委员会与物业公司业主与业主业主与业主委员会关系。 物业管理法律关系是的权利和义务关系物业管理法律关系是以物业管理的权利和义务为内容的并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的为内容。如某物业公司与某房地产公司签订了物业管理服务合同合同签订后物业公司约提供了物业管理整体策划等，房地产公司约给付双方合同中约定物业管理费。双方签合同行为、物业公司提供行为和房地产公司给付物业管理费行为都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理法律关系的内容。物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果法律规范法律规范物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体物业管理法律关系并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系物业公司与业主委员会的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，双方的权利义务物业管理合同政府或司法机关对物业管理法律关系在物业使用、维护、监控等方面行政管理关系。物业管理法律关系的第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业管理法律关系的按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：按照物业管理法律关系的具体化程度不同物业管理法律关系可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系物业管理法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化物业管理法律关系可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系物业管理法律法规原因具有客观性、能动性、法定性不是主观想象的“事实”能够影响当事人之间法律关系产生?、变更终止状态何种客观现象为法律事实何种法律事实引发何种法律效果，是由法律规定的。物业管理法律事实引起法律关系的变动，包括法律关系的指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系变更指既存法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化终止指当事人之间的权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭三种情况。如业主与物业公司因签订物业管理合同的行为而生合同法律关系双方合同增加物业管理服务项目使原合同关系的客体发生相应变合同期满双方关系。物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关可以划分为自然事实与行为事实两大类。自然事实指的意志客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：1）事件事件是指偶发的客观现象。分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力事件《民法通则》第153条《合同法》第117条第2款不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 不可抗力事件通常指自然灾害性的事件如地震、风暴等?和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。2）状态状态是指某种客观情况的持续。如业主的下落不明，约定或法定的时间经过。物业公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，法定诉讼时效中止或中断，《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，物业公司一般就会丧失