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上海证大艺术大酒店 Shanghai Zendai Art Museum Hotel 商业计划书 Business Plan 目 录 第一章 摘要 1.1 公司概况 1.2 项目概况 1.3 组织结构 1.4 市场与竞争 1.5 投资估算及经济评价 第二章 公司 2.1 公司简介 2.2 发展战略 第三章 项目 3.1 项目概况 3.2 项目地块位置 3.3 现有规划条件 3.4 建设方案 3.5 项目实施进度 3.6 项目建成后的经营模式 第四章 组织结构与管理架构 4.1 股权关系 4.2 管理团队 4.3 人才战略 第五章 市场与竞争 5.1 市场分析 5.2 目标市场 5.3 销售策略 5.4 竞争分析 5.5 竞争策略 第六章 投资估算及经济评价 6.1 基础数据 6.2 投资估算 6.3 资金筹措及使用计划 6.4 资金筹措及使用计划 6.5 财务评价 6.6 清偿能力分析 6.7 敏感性分析 6.8 盈亏平衡分析 6.9 综合评价 第七章 风险因素与风险管理 7.1 房地产投资的特点 7.2 投资风险识别与防范 第一章 摘要 1.1 公司概况 上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有证大商标为上海市著名商标。 2 财务净现值 万元 171059 3 静态投资回收期（含建设期） 年 8.07 4 动态投资回收期（含建设期） 年 11.15 5 全部投资利润率 % 33.16 6 全部投资利税率 % 36.41 7 资本金利润率 % 86.55 以上财务指标显示，本项目投资回报率搞，投资回收期短，极具投资价值和升值潜力。 敏感性分析结果认为，影响内部收益率最大的因素是投资，在项目建设过程应加强对投资的控制和核算，注意节约建设成本；其次是收入，在运营过程中需注意对营运收入方面的风险控制和管理。 盈亏平衡分析结果可见，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的29.69%时，即可保本。因此本项目风险较小。 第二章 公司 2.1 公司简介 上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。伴随着中国资本市场和房地产市场的发展，凭借对市场的高度敏感和深刻理解，以及高素质、高效率、专业化的团队，集团的核心竞争能力不断提高，目前已成为总资产逾40亿的大型企业集团。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有证大商标为上海市著名商标。集团目前主营业务以房地产开发为主，由住宅房产开发和商用房产开发两大板块组成。 住宅房产开发板块结构图 住宅房产开发板块在香港主板市场成功上市，即上海证大房地产开发有限公司（上海证大，0755.HK）。至今，集团完成各类中高档住宅房产品近100万平方米，具备了逾40万平方米的年开发能力。自2000年以来，每年保持30%的增长。2003年、 2004年，证大集团连续两届获得上海市房地产业协会授予的“上海市房地产开发企业50强”称号。 商用房产开发板块结构图 商用房产开发板块主要参与商业房地产、宾馆酒店、旅游业等业务领域的竞争, 旗下企业以上海证大商业旅游投资发展有限公司（原名上海证大商诚房地产开发有限公司）为首。目前正在开发和即将开发的项目主要有证大·大拇指广场，以及证大艺术大酒店、证大五道口金融中心、扬州教场地段整治与改造项目和意大利卡省中国花园度假村项目等。 2.2 发展战略 证大的业务是与时俱进、因势利导的。既有一以贯之的主线，又有围绕着这一主线多样性的展开。既有多元的理念，又有强烈的专业意识，并不断地使多元理念服务于专业的发展。主要从事证券投资，投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势的判断，又投资加以集中化，即集中投资于房地产。对正在从事的房地产业再加以升级准备，即升级为对酒店、旅游、商城等的投资。至于文化产业，则作为上述所有这些产业的副线，作为对上述所有这些产业在文化上的提升，贯穿于所有投资活动的始终。第三章 项目 3.1 项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年年初动工，2009年开业经营。 3.2 项目地块位置 本项目地块（