《东营清风湖地块可行性研究报告(提交稿)》.docVIP

东营·清风湖地块之 可行性研究报告 北京九鼎轩项目管理策划有限公司 完成日期：2009-02-07 目录 调查人员声明 3 第一部分：项目总论 4 1.1项目背景 4 1.2清风湖项目概况 4 1.2.1项目名称 4 1.2.2项目建设单位概况 4 1.2.3项目地块位置及周边现状 4 1.2.4清风湖项目规划控制要点 6 1.3清风湖项目可行性研究报告编制依据 6 第二部分：市场研究 8 2.1宏观环境分析 8 2.2全国房地产行业发展分析 8 2.3本市房地产市场分析 20 2.3.1本市房地产市场现状 20 2.3.2本市房地产市场发展趋势 20 2.4板块市场分析 21 2.4.1区域住宅市场成长状况 21 2.4.2区域内供应产品特征 23 2.4.3区域市场目标客层研究 24 2.5项目拟定位方案 31 2.5.1可类比项目市场调查 31 2.5.2项目SWOT分析 35 2.5.3清风湖定位方案 39 第三部分：项目开发方案 44 3.1项目地块特性与价值分析 44 3.2规划设计分析 53 3.3产品设计建议 55 第四部分：投资估算 58 4.1投资估算 58 第五部分：财务评价 59 5.1财务评价基础数据与参数选取 72 5.2财务评价 72 第六部分：不确定性分析 74 6.1盈亏平衡分析 75 6.2 其他因素 75 第七部分：综合评价 77 7.1社会评价（定性） 77 7.2环境评价 77 7.3 财务评价 77 7.4 综合评价 74 调查人员声明 我司郑重声明： 1、 我司在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照九鼎轩公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。 5、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。 第一部分：项目总论 1.1清风湖地块项目背景 2008年12月，我司〔九鼎轩（北京）项目管理策划有限公司〕与东营市大海房地产开发有限公司依据《中华人民共和国合同法》、《罗列清风湖改造项目的政府文件》以及相关国家规范、地方管理条例文件，正式签订《清风湖地块改造及开发》项目策划咨询服务工作合同。依据协议我司为大海集团（简称）提供项目清风湖地块改造（暂定）之策划工作，该项目规模为616.42公顷（包括水面276.25公顷），工作内容分阶段进行，第一阶段工作内容为项目前期策划阶段，其余阶段将随本项目进展而逐步实施，并将以补偿协议的方式议定。 本次可研报告之提出是基于当地政府部门（规委）、大海集团、以及我司创意之基础上形成，因此，本报告之研究重点也将以上述各方之共同关注点为基点展开。 1.1.1本案所在区域发展情况 本地块位于东营市东城区东南区块，东城区为该市之新城区，城市区块定位为行政区块。整个城市格局、区块职能定位基调，对本地块开发前景有着十分重要的影响。基于当地政府之城市发展纲要，对本区块之清风湖景区改造工程启动。本地块综合开发格局已成为可能。 1.1.2本案投资的必要性 ①本案地块（清风湖项目）的启动将对大海集团公司未来3－5年企业之发展战略、发展规划有着十分重要的意义。 ②本地块项目已列位大海集团公司进入重点区域市场之核心项目，这将对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 ③成功运作本地块对大海集团企业转型、未来利润需求、可持续经营等角度来说将是在当前难得的时机。 1.2清风湖地块项目概况 1.2.1清风湖项目名称（待定） 1.2.2清风湖项目建设单位概况（待定） 1.2.3清风湖项目地块位置及周边现状 ①地块位置 地块位置位于东营市东城区东南角。地块总面积：616.42公顷,水域面积276.25公顷，地块东至东四路，南至南二路，西至东二路，北端至南一路（清风湖公园北门），整个地块呈东西宽，南北窄的“┴”形，地块中部被东西走向的广利河横穿，广利河北向规划为改造用地，也是本地块绝大部分水体所在区域，广利河以南为待规划建设用地；南北走向的胜利大街把整个地块分隔为东西两大部分。 ②宗地现状 东方景观 广利河以北地块东向隔护城河是在售商品房万达高尔夫花园、东辰鉴墅项目，该方向上，护城河水质已经为变质水体状态，加之东向产品规划容积率较高使得该向景观为本地块较差的区位。而广利河以南本地块在东向上，有电塔线网但对于近景和远景来都比较开阔，隔东四路为已规划建设用地，目前地块内无构筑物。地块东南角，紧接南二路。 西方景观 在该方向上，地块紧东二路与居住区小区相隔，该向为通向利津的南二路与东二路交汇处，就近景而言劣势明显，东二路西侧主要为一些低层建筑，因此远景较之于本地块来说