《中信大望村旧村改造项目前期报告》.docVIP

谨呈：中信深圳（集团）有限公司中信大望村旧改项目 项目前期报告世联地产 2010年2月目 录 第一部分 项目本体分析及初步研判 4 一、项目分析 4 1.1 项目所在区域 4 1.2 项目用地范围与地块现状 5 1.3 项目四至 6 1.4 项目交通 7 1.5 限制情况 7 1.6项目地块优劣势小结 7 第二部分 房地产市场现状与供应趋势研究 8 一、房地产市场现状分析 8 1.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析 8 1.1.1 罗湖市场宏观分析 8 1.1.2 罗湖资源型项目分析 9 1.2 深圳高端资源型市场现状分析 12 1.3高端资源型典型项目分析 14 1.4深圳豪宅市场现状小结 15 二、房地产未来供应与发展趋势 15 2.1深圳房地产未来供应与发展趋势 16 2.1.1深圳住房用地供应 16 2.1.2旧改的城市发展趋势 17 2.2 深圳旧改供应趋势与分析 20 2.2.1 关内旧改供应特征与分析 20 2.3 深圳高端资源型项目供应趋势与分析 21 2.3.1 关内高端资源项目供应趋势与分析 24 2.3.2 关外高端资源项目供应趋势与分析 25 2.4 未来供应小结 25 第三部分 深圳豪宅客户研究 26 一、 深圳豪宅客户分析 25 1.1 罗湖豪宅客户分析 30 1.2 深圳顶级豪宅客户分析 33 1.3 深圳豪宅客户小结 34 第四部分 项目定位 34 一、 项目SWOT分析 35 二、 项目属性定位 35 三、 项目客户定位 36 四、 项目战略及品牌意义 36 中信大望村旧改项目立项分析报告 第一部分 项目本体分析及初步研判 一、项目分析 1.1 项目所在区域项目位于罗湖区水库片区，水库片区为深圳市重要饮用水源的一级和二级保护区，是上风上水之地。山水环抱，空气清新，环境优美，隨着深圳经济的发展，区域内的大望、梧桐山片区已成为著名的国家名胜风景区。目前区域内没有地产项目，环境较纯粹,是城市里不可多得的宜居区域,距市中心20-30分钟车程.1.2 项目用地范围与地块现状项目由大望村、新田村、新平村三个自然村组成，占地60万平米。地块现状：以村屋为主，商业、学校、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成了一个完善的自成体系的社区体制。1.3 项目四至项目地块西南部为深圳水库（国家一级保护水资源）；北部为自然山脉形 成的体系；北侧中部有一苗圃基地，为政府保留用地；南部还有一片林地，也 是保留用地，禁止开荒。深圳水库（国家一级保护水源）梧桐山自然山脉体系绿水环抱，一线水景资源崇山峻岭，景色优美苗圃林地地块北部保留用地地块中保留用地，禁止开荒1.4 项目交通 本片区对外联系的主要出入口为沙湾公路和二线公路。 本片区内道路分两个等级： 城市次干路：沙湾公路，双向二车道；至罗湖中心仅需20分钟车程 二线公路，双向二车道城市支路：望桐路，双向二车道，通过望桐桥与沙湾公路连接未来丹平快速的开通对本项目的通达性有重要的影响丹平快速：起于爱国路高架桥，向北经东湖、樟树布、丹竹头，终点接机荷高速白泥坑立交，全长９．７公里1.5 限制情况项目用地性质为深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，严格 格限制建设的城市生态保护区，根据政府的相关规定,建设上严格受到水源 保护条例的控制. 1.6项目地块优劣势小结 地块优势小结： 地块区位：罗湖关内稀缺板块,距中心区仅20分钟车程 地块规模：关内稀缺60万大盘 地块条件：有稀缺的水库资源和自然山脉，具有较好资源条件 地块环境：区域内无地产项目,并有梧桐山自然山脉和深圳水库一线水景上好的山水资源,环境较纯粹 地块交通：地块周边可通公交车，直达市区，交通便捷；地块内部的望桐路通过望桐桥与沙湾公路直接相接，十分便利 地块劣势小结： 地块虽在关内,但属于关内近郊区域,对于未来客户的认可度会有一定的影响 基于以上分析,项目的强稀缺性远远大于劣势,具备豪宅的基础. 第二部分 房地产市场现状与供应趋势研究 一、房地产市场现状分析 1.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析 1.1.1 罗湖市场宏观分析罗湖二级市场宏观表现： 罗湖为关内供应稀缺板块，整体以零星中小规模项目供应； 当前罗湖普通住宅在1.5-2万/平左右，幸福里的高价供应直接拉升罗湖的城市豪宅价格，在幸福里的高价运行下支撑罗湖区的成交均价到年底为31879元/平方米。2010年幸福里销售完毕，罗湖成交均价直接回落，为23221元/平米； 05年-08年罗湖一手房供应结构05-07年罗湖市场户型供应结构以单房/一房/两房为供应主体，市场整体产品供应面积偏小 08年供应以百仕达为主，户型放大，以三房/四房中大户型为主；09年罗湖供应以城市豪宅为主，数据显示140-2