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凤凰城国际公寓酒店项目 经营可行性分析报告 2011年12月10日 目录 目录 1 第一章 项目简述 3 1.1项目概况 3 1.2 初步定位建议 3 1.3 报告编写依据 5 第二章 市场环境及项目定位分析 6 2.1市场环境概况及分析 6 2.1.1地理位置及自然资源优越： 6 2.1.2经济发展势头强劲： 6 2.1.3商业需求呈上升趋势： 6 2．2吉安近年旅游、酒店服务业市场发展、消费情况 7 2.2.1旅游市场概况 7 2.2.2居民消费力 7 2.2.3酒店、餐饮、娱乐服务业消费现状 7 2.2.4吉安部分酒店宾馆经营基本情况： 8 2.2.5吉安酒店业现状及特点分析： 8 2.3本章小结 9 第三章 项目总体功能定位＆布局（调整方案） 11 3.1客房功能布局 11 3.1.1 客房层功能汇总表 11 3.1.2客房层功能布局图 12 3.2餐饮功能布局 15 3.2.1 餐饮功能汇总表 15 3.2.2餐饮功能布局图 16 3.3休闲娱乐布局 17 3.3.1 休闲功能汇总表 17 3.3.2 休闲功能布局图 18 3.4其它功能板块 20 3.4.1 其他功能汇总表 20 3.4.2 大堂功能布局图 21 3.5总体功能系统汇总表及说明 22 第四章 项目经营及预测分析 23 4.1客房营业收入 23 4.2餐饮营业收入 23 4.3康体娱乐收入 24 4.4其它收入 25 4.5前三年经营收入预测汇总表 25 4.6经营损益分析（酒店三年损益预测表） 26 第五章 售价定位及财务测算（产权客房部分） 27 5.1销售价格定位说明 27 5.2 收益还原法-销售价格定位 28 5.3产权式酒店投资回报组合策略 31  广州东酒承业集团酒店管理有限公司 Guangzhou Oriental Hotel Group Management Co.,Ltd. 江西吉安市凤凰城国际公寓酒店项目 经营可行性分析报告 中国江西省吉安市吉安县 2011年12月 第一章 项目简述 1.1项目概况 本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高15层，建筑面积14705 平方米（含6#楼三层用于水疗功能）。项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。 1.2 初步定位建议 初步定位建议： 总体拟定位为一家集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议接待为一体的四星标准商务休闲型（产权式）酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之一，并在经营项目、硬件、品质和特点方面优于本地区同类酒店。 其依据基于以下六点： 机 遇： 吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不可错失。 市场发展趋势： 目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现“星级越高效益越好”的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。 造价成本可控： 酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。 经济效益明显优于经济型酒店： 目前吉安四星级酒店的房价比经济型酒店平均房价高出约100—200元，四星级酒店的各功能板块（餐饮、娱乐等）的交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入的增长，促进物业增值。 提升物业价值利于售楼工作开展： 项目定位为四星标准，有助于物业的预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。 利用“高地”优势打造企业品牌： 恰当的档次定位和迎合市场需求的配套，极有利于开业后能迅速提升酒店的认知度和品质，打造出一方品牌。 综上所述： 如要保持项目在本区域的可持续发展，应充分考量到上述因素。在以下章节里我们将对定位思路进行详细分析论证。 1.3 报告编写依据 项目经营可行性分析报告编制委托合同； 《吉安市城市总体规划》； 国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》； 国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 国家计划委员会发布的《投资项目可行性指南》； 《中华人民共和国建筑法》; 《住宅建筑设计规范GBJ96-86》; 《民用建筑设计通则JGJ3738》; 《建筑物抗震设计规范GB5019193》; 吉安市历年统计年鉴； 本项目初步规划方案； 其它