《南京江宁大学城商业全程策划报告》.docVIP

大学城商业中心 金 湖 地 产 科 学 园 商 业 用 地 全 程 策 划 报 告 前 言 随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合南京市场的具体情况，我们提供贵公司如下的全程策划报告，以便贵司参考决策。 目录： 项目总体运营思路阐述： 市场研究 项目定位 产品设计 招商模式 经营模式 销售模式 卖点总结 广告传播 销售执行 项目总体运营思路阐述： 思考先行，用正确的办法作正确的事情。 1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据。 2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。 3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。 4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。 5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法。 6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。 7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。 9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。 10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。 第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。 第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。 第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。 第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。 第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。 以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。 市场研究 一、土地自然资源评估 1、 地理位置资源评估 地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧 项目位于科学园方山风景规划区东侧，弘景大道与格致路交界处的西北侧。项目总占地面积约25886平米，用地面积19588平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右。 目前地块尚未启动，保持着原有地貌，略显起伏不平，土坡、水沟分布其间。 地块的东面为江宁体育中心与高尔夫球场，地块的南侧为规划中的度假区，目前未开发，地块的西侧为方山风景规划区，地块北侧为南京工程学院。 图1地块实景 图2 地块东望景观 图3 地块西望景观 2、景观资源评估 地块东临江宁体育中心，西依规划中的方山风景区，景观资源丰富 目前地块周边的景观道路、体育中心已落成交付使用，建筑与景观交融，共同成景。 地块西侧的方山风景规划区是最大的景观资源。方山是南京地区著名的休眠火山，因500万年前的火山活动而形成，拥有大量的火山地貌景观，其科考价值和旅游价值早已得到专家的认同。对方山风景区进行了整体规划，其中最大的亮点就是利用方山独一无二的火山资源，打造国内最具特色的火山公园为进一步丰富火山公园的观光、休闲度假等功能，还增添了定林寺修复、观景台、接待中心等项目定林寺塔。定林寺传说先有南京江宁方山、后有南京。方山又名天印山，顶平似削，方正似印，是风水吉祥命运山，帝王之气灼灼逼人。传说秦始皇灭六国，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，为方山王气震撼；为破金陵之王气、凿断方山地脉，引淮河污水入城，归途中却一病不起、驾崩途中，遭“破天机”之谴，南京终究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，八卦泉居然不受天旱的影响，一年四季、汨汨不断。山上更有定林寺，南朝名刹，有“北少林、南定林”之说。江宁开发区胜太东路8号 --- --- --- --- 沿街3层商业，部分4层，商业暂不对外出售，打算统一经营 科学园 紧靠天景山小区 沿街商铺 3 3 --- 2004年11月 该项目只租不售，出租率50％ 租金：一层0.7元 二层0.5元 三四层0.4元 武夷绿洲 科学园天元中路 沿街商铺 70 未定 未定 未定 --- 预计均价8500元 风和日丽 天元东路555号 沿街商铺 -- 0.8 超市、其余未定 未定 --- --- 注：以上各项目除市政天元城、书香名门外，其余各项目的主力经营业态均为规划业态。 （二）、竞争个案优惠政策列表 表1-3 竞争个案销售优惠政策一览表 楼盘