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第十章、合同法律制度（分则） 1.买卖合同 1.交付 ⑴所有权：买卖合同标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定的除外 ⑵风险：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外（动产和不动产均适用，且所有权转移与否不是确定风险转移的标准） ⑶孳息：标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有 ⑷先占有后订买卖合同：标的物在订立合同前已为买受人占用的，合同生效的时间为交付时间 2.标的物的风险负担 标的物的风险负担，是指由于不可归责于双方当事人的事由（如不可抗力）导致标的物发生毁损、灭失，应当由谁负担由此造成的损失： ⑴因买受人的原因致使标的物不能按约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险 ⑵出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担 ⑶当事人没有约定交付地点或约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担： ①当事人约定交付地点的，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外 ②当事人未约定交付地点或约定不明确，双方可以协议补充，不能协议补充的，可以按照合同的有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，标的物需要运输的，出卖人应将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担 ⑷出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担 ⑸出卖人未按照约定交付标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移 ⑹因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。买受人拒绝接受标的物或解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担 ⑺标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利 ⑻债务人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担 3.标的物的检验 ⑴当事人约定检验期间的，买受人应在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定 ⑵当事人没有约定检验期间的，买受人在合理期限内未通知或自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定 4.买卖合同的特别解除规则 ⑴标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同 ⑵因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定而被解除的，解除的效力不及于主物 ⑶分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20%的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或解除合同。出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费 5.招标投标 ⑴招标公告属于要约邀请 ⑵投标人投标属于要约 ⑶招标人定标属于承诺 ⑷中标人在接到中标通知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立 2.商品房买卖合同的司法解释 1.销售广告的性质认定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应承担违约责任 2.商品房预售合同的效力 ⑴商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效 ⑵商品房预售合用应办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外 3.被拆迁人的优先权 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持 4.法定解除条件 ⑴因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格 ⑵因房屋质量问题严重影响正常居住使用 ⑶房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的 ⑷出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月