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北京市地方标准 住宅物业服务技术标准 （ 征求意见稿） 编 号：DB/TXXX-2010主编单位： 批准部门： 实施日期：前 言 本标准为推荐性标准。 本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。 本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：座机电话号码），以便对本标准进行修订。 主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司 参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司 编写人员： 审查专家： 目次 1 总 则 6 2 术 语 7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准 9 3.1 综合管理 9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 10 3.3 消防安全防范 15 3.4 绿化养护 16 3.5 环境卫生 17 3.6 公共秩序维护 18 3.7 附则一:装饰装修管理 18 3.8 附则二:停车管理 18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准 20 4.1 综合管理 20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 21 4.3 消防安全防范 26 4.4 绿化养护 27 4.5 环境卫生 28 4.6 公共秩序维护 29 4.7 附则一:装饰装修管理 29 4.8 附则二:停车管理 30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准 31 5.1 综合管理 31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 32 5.3 消防安全防范 37 5.4 绿化养护 39 5.5 环境卫生 40 5.6 公共秩序维护 41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理 42 5.8 附则二:停车管理 42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准 43 6.1 综合管理 43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 44 6.3 消防安全防范 49 6.4 绿化养护 50 6.5 环境卫生 52 6.6 公共秩序维护 53 6.7 附则一:装饰装修管理 54 6.8 附则二:停车管理 54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准 55 7.1 综合管理 55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 56 7.3 消防安全防范 62 7.4 绿化养护 63 7.5 环境卫生 64 7.6 公共秩序维护 65 7.7 附则一:装饰装修管理 66 7.8 附则二:停车管理 66 附件：条文解释 67 参考文件名录 971 总则 1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。 1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。 1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作； 1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。 1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。 2 术 语 2.0.1 物业管理 是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 业主 是指房屋所有权人。 2.0.3 使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 2.0.4 物业服务合同 是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。 2.0.5 物业共用部分 是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施