房产测绘行业质量管理问题研究--论房屋面v积分幢计算的处理方法.doc

房产测绘行业质量管理问题研究 ---论房屋面积分幢计算的处理方法 工商管理 綦宏 内容摘要：对房产测绘行业质量进行有效地管理，其立足点是制定统一的房屋面积测算标准，而房屋面积测算标准的核心部分则是对房屋面积分幢计算的处理，房屋面积分幢计算主要应用于以小区形式开发的、地上有多个塔楼、房屋之间形成关联的商品房屋等建设项目。房屋面积分幢计算的处理是实施房屋面积计算的初始环节，处于顶层设计的地位，因为它是每个项目分幢规则乃至本地区相同项目分幢规则保持一致性的根本要求，同时它也是保证房屋面积分摊计算实现公平公正的重要方法，房屋面积分幢计算的规则对维护房屋买卖双方合法权益十分重要，这一点从国内一些房产测绘技术先进、维权意识强的城市中得了验证，而这点恰恰是我们多数房产测绘单位的不足之处，如何确立合法合理的房屋面积分幢计算规则，是建立全国房产测绘行业统一的行业标准的需要，值得我们认真思考。 关键词：质量管理 房屋面积分幢计算 处理方法 公平公正 一、房屋面积分幢计算和幢的涵义 房屋面积分幢计算也叫幢的划分和房屋面积分摊计算。它是指根据规划、消防等部门确认的建筑施（竣）工图纸，以及根据建设工程规划许可证、国有土地使用权证、详细规划图和房屋建设现状等要素将同一宗土地上的建筑群划分为一幢或多幢，按幢进行房屋面积的分摊计算。 房产测绘中的“幢”与日常生活中所说的“幢”有着不同的涵义： 房产测绘中的幢，是指本幢房屋中的公共部位面积不被其它幢房屋分摊，也不分摊其它幢房屋的公共部位面积，在数据计算上与其它幢房屋不产生关联的，独立构成面积分摊计算模型的房屋。房产测绘中的幢可以与其它幢房屋结构相连，也可以与其它幢房屋同为一套图纸。 日常生活中所说的“幢”，是指形式上紧密相连的，以视觉的角度认为不可分开的房屋为一幢，概念比较直观。各种诉讼案件往往因为人们对“幢”的理解不同而产生纠纷。 二、进行房屋面积分幢计算的意义 随着社会和经济的发展、城市生活节奏的加快，单体、单一使用功能的房屋已经不能满足人们日益增长的物质、文化和生活的需要，医疗、教育、娱乐等配套设施完善的小区越来越受到人们的青睐，在此情况下，建筑设计理念发生了重大变化。如：整个小区共用一个整体地下室，地下室内既有车库也有商业，小区内有多栋住宅用房与地下室相连，地面以上有多层商业用房作为小区的界限，商业用房以上是多个住宅塔楼或写字楼，人们从直觉上已经很难分清哪一个建筑属于哪一幢房屋了。不仅如此，这对房产测绘人员也是一种考验。 进行房屋面积分幢计算的根本意义在于： （一）把复杂的房屋，通过科学地分幢处理，可以更加明晰各产权单元的权属关系，避免产生产权纠纷。 房产测绘数据最终是为老百姓服务的，将直观上的一幢房屋分成实际测算中的多幢房屋，是把复杂问题进行简单化处理，有利于我们做好解释工作，使老百姓清楚分摊的过程和计算的方法，最大限度的减少信访事件的发生，化解社会矛盾。 （二）通过分幢处理，将测绘任务分解实施，提高测绘作业速度。 动辄几十万平方米的房屋，如果让一个人去计算，很难保证取得应有的经济效益。特别是在房产测绘市场尚未真正放开的城市，难以满足委托方的需要，如果因此遭到投诉，得不偿失。 （三）通过分幢处理，降低测绘数据运算难度，避免出现计算错误。 如果不进行分幢处理，那么，庞大的数据计算量、多级分摊的数据模型，容易出现人为失误，一步错步步皆错。同时，给质量检查、审核人员的工作带来不便，延长了出具测绘成果报告的时间。 （四）通过分幢处理，可以解决房产测绘工作中其它诸多实际问题。 如烂尾工程，不能因为后续工程没有建设而导致前面的房屋不能登记发证。房产测绘从某种意义上讲，具有很强的政策性和现实性。 三、产生房屋面积分幢计算的原因 房屋面积分幢计算是多方面因素造成的，需要参与所在项目的测绘人员根据所了解的情况，对项目进行综合分析和判断，主要有以下五个方面的原因： （一）工程建设进度的影响 成片开发、结构相连的房屋，一般达不到同期施工、同期竣工、同期交付使用的要求，分为多期进行建设，这就有了先后测绘、先后办理房产证的问题。 （二）工程建设资金运作的影响 开发建设单位无力继续投入资金进行下一步的建筑工程建设，但根据政府协调后的政策，明确已建成房屋可以进行销售，那么，预定房屋面积分幢计算方案与实际工作中的方案会有一定的区别。 （三）房产测绘政策的影响 根据《房产测量规范》“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”，开发建设单位按照销售的预期，以合法文件的形式明确公共部位的使用方，对房屋面积分幢计算方案有直接的影响。 （四）规划用途调整和建筑设计变更的影响 如：规划将部分地下室调整为商业用途后，增加了通往地下室的专用商业楼梯，地上商业与地下商业形成属性上的一体，原分为多幢（N）计算的房屋因