房地产市场营销策从略.doc

现阶段房地产市场营销策略的探讨 【摘 要】目前国内房地产市场已经出现下降的情况，竞争也异常激烈，由于国家出台了从紧的货币政策，房价出现了下降的情况，市场出现了拐点。本文就现阶段房地产的营销策略提出了一些看法，供专家评议。 【关键词】房地产市场； 营销策略； 探讨 由于国家出台了从紧的货币政策和限制国外热钱进入中国房地产业的规定后，在这样的宏观大环境下，能否制定合同的营销策略，打开市场的缺口，对于房地产企业来说，将显得十分重要。 1 房地产营销概念和发展阶段 1.1 市场营销的概念 房地产市场营销是指房地产企业为了实现经营目标，创造，建立和保持与目 标市场之间相互协作的伙伴关系，对开发项目进行定位，分析，策划，营销和售后服务等的一系列过程。 1.1.1 建设观念阶段。在计划经济时代，房地产概念等同于简单的房产建设概念。 1.1.2 楼盘观念阶段。在这阶段，我国经济转为市场化，房地产业也形成了楼盘销售的雏形，但大部分项目的开发意识依然没有跟上市场。销售时没有完整合理的计划内，开发项目充满了产品观念 1.1.3 楼盘推销观念阶段；在这阶段，开发项目选择楼盘几个的显著特征并施行差价策略，向消费者传导价格优势，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多品质相同楼盘的选择过程中脱颖而出，价格观念在这阶段起了重要作用。 1.1.4 营销观念阶段 。我国90年代中期出现了楼盘空置的现象，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定消费者的需要和欲望，以自己的产品满足消费者的预期才能使产品热销。 1.1.5 整合营销观念阶段 整合营销是二十一世纪营销的最新趋势，房地产企业经营目标兼顾社会生态 效益，企业发展和顾客需求三方面总体要求，达到三方共赢，各种营销技巧相互配合，相互补充构成房地产市场营销理念。 2 房地产营销过程中存在的问题 从中国房地产发展的趋势来看，竞争模式从最初的地理位置开始，继而发展 为房产配套的配备，再后来提升为项目品牌的竞争，在实现产品价值的过程中，营销起到举足轻重的作用。大多数房地产企业都放弃了产品观念，营销手段层出不穷，但粗放式的经营不仅会导致品牌力度、利润率的下降，同时也严重影响了房产市场的规范发展。 2.1 策划决定论和策划无用论存在于市场 房地产经营者为提升项目档次，可以适当地对项目进行包装，但如果夸大事 实过于迷信策划的作用，则会使房地产营销误入歧途。对项目卖点的提练与应用，一方面让项目的形象有所改变和提高，同时也使项目的成本增高，造成销售压力。另一个误区是策划无用论，房地产营销中从不进行策划，随卖随调。房地产营销管理是结合所在项目，立足于市场，寻找归纳出的一种把握项目推广的营销方式。高水平的房地产营销不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，还可以有效规避市场风险，不进行策划随卖随调的策略很难控制盈利成本。 2.2 营销方式过于简单，销售具有盲目性 由于房地产具有上下游产业部门相互关键的特点，房地产复杂的过程，主要 涉及到城市建设、规划、土地、工商、设计单位、施工单位、规划单位、景观设计单位、媒体和全程策划、销售代理公司等机构或部门等，任何一环出现问题，都会影响营销的实施。多数房地产企业营销方式过于简单，不是售楼处定点式销售，就是街区直销式销售，盲目性很大，对潜在客户不能进行有效的跟踪；销售队伍团队能力差，个人单打独斗行为多，不能形成一种合力。 2.3 迷信于概念炒作，忽视产品内部质量 房地产市场是一个区域的市场，其消费对象多为本地人。刚进入行业内的开 发商或市场营销机构，对项目所在地的历史文化底蕴、居民的传统习惯、审美观念、价值取向等都缺乏了解，市场调研结果也不可能在短期内降低预期风险，最后在其广告设计上表现得曲高和寡，但很难切合消费者心理。在规划设计、产品策划和推广策略上，创新非常少，借鉴、跟风和模仿欧美住宅，这样的生搬硬套不符合市场预期。开发商在选聘合作伙伴以及营销活动的开展过程中，过于关注概念炒作，产品内部质量则关注不多。 2.4 追求短期效益，而漠视企业品牌建设 绝大多数房地产企业还停留在追求短线效益的阶段，没能形成自己独特的产 品优势，广告中多数都用位置优越、交通方便、环境优美、升值在即等大众语言。消费者不仅需要物质的满足，同时需要更高的精神享受。在此互动的过程中，一些立足于未来的房地产开发商逐渐开始树立自己的品牌，走品牌经营的道路。在现代房地产营销竞争当中，品牌是营销成功的关键。我国房地产行业的龙头之一碧桂园集团推出的“给你一个五星级的家”品牌理念，率先打开了国内房地产行业服务品牌的先河，为消费者提高了自己的“五星级”服务。但是多数房地产企业在激烈的市场竞争中漠视企业品牌建设，没能做好服务，把服务做出位。 3 解决现阶段房地产营销存在问题的途径 3.1 重市场信息，根据信息制定营销策