房n地产开发管理细则.doc

房地产开发管理细则 1 总则 为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法规的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际情况，制定本细则。 2 项目开发管理 2.1 项目选择：由开发部配合实业公司根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。 2.2 可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。 2.3 投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。 2.4 土地合同订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.5 计划编制：土地合同签定后，项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。 2.6 前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。 2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。 2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。 2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。 2.7 规划设计：由工程部配合实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采用招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2.8 现场施工准备 2.8.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。 2.8.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。 2.9 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部负责组织委托监理。 2.10 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。 2.11 施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按计划组织选择施工队伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。 2.12 开工手续：工程开工前，开发部配合工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。 2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。 2.14 施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.14.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.14.2 协助施工单位解决现场的特殊困难； 2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 2.14.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量； 2.14.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理； 2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.14.8 督促施工单位进行工程维修。 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工程部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。 2.1